Документы, сопровождающие заключение и исполнение договоров поставки, купли - продажи, мены, могут быть различными в зависимости от условий конкретного договора. Согласно ГК РФ договор купли - продажи, а также договоры поставки и мены считаются заключенными, если согласовано условие о предмете. Пункт 1 ст.454 ГК РФ дает определение договора купли - продажи: по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор поставки рассматривается ГК РФ как вид договора купли - продажи, имеющий свои особенности: по договору поставки поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст.506 ГК РФ).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст.567). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. К договорам мены и поставки применяются соответственно правила о купле - продаже, если это не противоречит существу данных договоров и правовым нормам.
В соответствии с п.3 ст.455 ГК РФ условие договора купли - продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Наименование и количество товара можно согласовать непосредственно в договоре, а можно регулировать подробными дополнительными соглашениями к нему. Обязательно должны определяться номенклатура (ассортимент), количество и качество продукции, сроки поставки и цена, а в долгосрочном договоре по прямым длительным и длительным хозяйственным связям - наименование, групповая номенклатура (ассортимент) и количество продукции, порядок и сроки согласования и представления спецификаций. Все эти условия могут содержаться также в приложениях к договору. В их числе календарный план, спецификации и т.д. Календарный план может называться по-разному - графиком, спецификацией и т.п., может быть объединен с заданием и включать информацию на него. Рекомендуется оговаривать в договоре, что календарный план является его неотъемлемой частью. Спецификации называют техническим заданием, коммерческим заданием и др. Можно включать и дополнительные требования (по используемым материалам, ходу работ и т.п.).
Качество продукции определяется с помощью установленных стандартов либо путем указания в договоре требуемых характеристик товара. Качество товара удостоверяется путем сертификации (см. Закон Российской Федерации от 10.06.1993 N 5151-1 "О сертификации продукции и услуг"). К каждой партии товара прилагается копия сертификата качества. Если он выдан на партию товара, выдается также лицензия на применение знака соответствия, который может ставиться на каждом изделии. Номера и индексы стандартов, технических условий, иной документации указываются в договоре. Гарантийные сроки на продукцию устанавливаются в стандартах и технических условиях. Поставляемая продукция подлежит маркировке в соответствии с требованиями стандартов или технических условий. Стороны вправе предусмотреть в договоре требования к маркировке, не установленные стандартами или техническими условиями.
На поставляемой продукции или ее упаковке должны быть помещены товарные знаки, зарегистрированные в установленном порядке, кроме той продукции, которая в соответствии со стандартами или техническими условиями не подлежит маркировке.
При сдаче - приемке товара используется накладная. В ней указываются наименование переданного товара, количество и цена. Подписывают накладную руководитель предприятия - поставщика, лицо, производившее сдачу товара, и представитель покупателя, принимающий товар, на ней ставятся печати поставщика и покупателя. Форма накладной утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве".
Лица, осуществляющие сдачу и / или приемку товара, должны иметь доверенности своей организации. Форма доверенности утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а.
Если при приемке обнаруживаются несоответствия, то вместо накладной составляются акты приемки по количеству и качеству. Данные акты применяются для оформления приемки материальных ценностей, имеющих количественное, качественное расхождения, а также расхождение по ассортименту с данными сопроводительных документов поставщика. Акт составляется также при приемке материалов, поступивших без документов. Это - юридическое основание для предъявления претензии поставщику, отправителю.
Для учета материалов, поступающих от поставщиков или из переработки, применяется приходный ордер (его форма утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а). Приходный ордер в одном экземпляре составляет материально ответственное лицо в день поступления ценностей на склад. Приходный ордер должен выписываться на фактически принятое количество ценностей.
Транспортные документы, необходимые в ходе исполнения договора при доставке товара:
автотранспортом, а также речным транспортом:
товарно - транспортная накладная (4 экз.);
путевой лист со штампами автопредприятия;
железнодорожным транспортом:
железнодорожная накладная (1 экз.);
грузовая квитанция (1 экз.);
воздушным транспортом:
накладная отправителя;
грузовая накладная (3 экз., выписывается перевозчиком);
морским транспортом:
коносамент (выписывает порт).
Расчетные документы:
1) счет;
2) счет - фактура (выставляется продавцом или поставщиком, в договоре мены - обеими сторонами). Каждая отгрузка товара (выполнение работы, оказание услуги) оформляется путем составления счета - фактуры и регистрации ее в книге продаж и в книге покупок. Порядок составления счетов - фактур утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.1996 N 914;
3) приходный кассовый ордер (необходим, если оплата производится за наличный расчет). Он применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как при ручной обработке данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники. Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, уполномоченным на это.
Для оформления выдачи наличных денег из кассы организации применяется расходный кассовый ордер. Он выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается руководителем организации и главным бухгалтером или лицом, уполномоченным на это, и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов. Формы кассовых ордеров утверждены Постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации".
Подписано в печать Ю.Кольцов
07.04.2000 Е.Максимова

А.Осколкова
А.Цыпина
ООО "ЮВК Аудит"
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2000, N 15

Договор купли-продажи квартиры — основной документ, описывающий условия и фиксирующий сделку по недвижимости, закрепляющий переход права и признание нового владельца собственности. От правильно составленного договора напрямую зависит успех сделки, да и всего мероприятия по покупке недвижимости в целом. Любая некорректная информация, несоответствующие стандартам формулировки или ошибки в данных могут привести к приостановке регистрации, отказе в предоставлении ипотечного кредита или другим более неприятным последствиям.

Стоит рассмотреть основные моменты, которые обязательно следует проверить при оформлении договора купли-продажи квартиры. Итак, документ должен содержать:

— реквизиты и персональные данные сторон;

— предмет договора, условия сделки;

— сумму и формат расчетов;

— условия приема-передачи продаваемого имущества;

— гарантийные обязательства;

— прочие условия и договоренности, имеющие значение при осуществлении сделки.

1. Реквизиты сторон

Участниками сделки являются покупатель и продавец. Значит, договор купли-продажи квартиры должен содержать их персональные и регистрационные сведения. Перед подписанием стоит проверить паспортные данные, место регистрации, правильность написания ФИО.

2. Предмет договора

Один из основных пунктов, описывающий суть сделки. Этот пункт должен содержать информацию о том, кто, кому и на каких условиях продает объект недвижимости. Предметом договора признается квартира или иная недвижимая собственность.

Должен быть указан объект, его адрес, параметры и характеристики, данные из свидетельства о собственности и правоустанавливающих документов. При подписании соглашения нужно сверить реквизиты свидетельства и документа-основания с данными в оформляемом договоре.

Также в документе должны быть перечислены сопутствующие условия, если таковые имеются. Например, квартира остается под залогом, оформляется в долевую собственность или приобретается с использованием какого-либо сертификата или субсидии.

3. Порядок взаиморасчетов

В данном пункте указывается сумма сделки с описанием расчетов (наличными средствами, с привлечением ипотечного кредита, безналичным переводом) и сроками передачи денег. Если вся сумма за квартиру не передается единовременно в день сделки, то в этом пункте должны быть расписаны все условия перечисления и получения денег покупателем.

4. Условия передачи имущества

Ранее для этих целей составлялся отдельный акт приема-передачи. Сегодня такая практика встречается редко, чаще в договор купли-продажи просто вносится пункт о приеме-передаче недвижимости.

Также в этом пункте прописываются сроки физического освобождения квартиры.

5. Гарантии

Здесь содержится информация о том, что стороны обязуются соблюдать все условия сделки. Указывается отсутствие претензий, долгов по налогам и ЖКХ, гарантируется дееспособность всех участников сделки и добровольное подписание договора.

6. Прочие условия

Дополнительными условиями договора могут быть пункты о снятии зарегистрированных лиц с учета в определенный срок, описание предметов мебели или неотделимых улучшений, которые передаются новому владельцу, и другие договоренности, которые стороны желают зафиксировать в документальном виде.

Это основные положения, которые есть в каждом договоре. Но помимо описанных пунктов документ содержит еще массу нюансов, которые обязательно нужно учитывать при совершении сделки. Поэтому составление договора купли-продажи квартиры лучше доверить опытному и грамотному юристу, специализирующемуся в области недвижимости, это обеспечит безопасность сделки и успех всего мероприятия.

Является ли договор купли-продажи земельного участка с пунктом об уплате денег продавцу до подписания договора достаточным документальным подтверждением факта оплаты для целей УСН?

В 2013 году как физическое лицо он приобрел по договору купли-продажи, в которых указано, что деньги переданы продавцу полностью до

Земельные участки были проданы физическим лицом в 2014 году, после его регистрации в качестве ИП. Участки не использовались в предпринимательской деятельности, но налоговый орган счел, что их реализация, учитывая большое количество участков, сама по себе является предпринимательской деятельностью и должна облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН (далее - налог). ИП не хочет спорить с налоговым органом и собирается

Договор купли-продажи земельных участков зарегистрирован в ЕГРП, на земельные участки были выданы свидетельства о Какие-либо иные документы по приобретению земельных участков отсутствуют, поскольку участки были приобретены у другого физического лица.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

По нашему мнению, договор купли-продажи земельного участка с пунктом об уплате покупателем продавцу до подписания договора является достаточным документальным подтверждением факта оплаты для целей применения УСН.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимому имуществу. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.

Законодательство о налогах и сборах не устанавливает для участвующих в сделках по принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП, и не обуславливает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно фактом регистрации в качестве ИП (письмо Минфина России от 01.08.2013 N 03-04-05/30868).

Таким образом, если земельные участки приобретались с целью их последующей продажи и были фактически реализованы налогоплательщиком уже в статусе ИП, то независимо от приобретения участков до получения физическим лицом статуса ИП такая реализация относится к в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (смотрите также письмо Минфина России от 27.06.2013 N 03-04-05/24447, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики от 17.12.2014 по делу N 33-4355/2014).

В постановлении Четырнадцатого апелляционного суда от 20.09.2010 N 14АП-4920/10 также сказано, что приобретение реализованного недвижимого имущества до регистрации в качестве ИП не имеет правового значения. То есть ИП может включить в расходы для целей УСН сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение земельных участков.

ИП, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", учитывают расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Расходы, уменьшающие полученные доходы при УСН, принимаются к учету в целях налогообложения при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Так, одним из критериев для признания затрат в целях налогообложения является их документальное подтверждение.

Пунктом 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходами налогоплательщиков, применяющих УСН, признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика (приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав) перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.

При этом в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения уменьшают доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров. В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Следовательно, если земельные участки изначально приобретались для перепродажи, то расходы на их приобретение могут учитываться при определении облагаемой базы по Налогу.

Такой же позиции придерживаются финансовые органы. Так, в письме Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-06/2/5946 разъясняется, что налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации, а в иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСН не учитываются (смотрите также письма Минфина России от 17.02.2014 N 03-11-06/2/6364, от 08.04.2011 N 03-11-06/2/46, от 08.06.2011 N 03-11-06/2/91).

Суды в своих решениях отмечают, что НК РФ не устанавливает перечень документов, подлежащих оформлению при осуществлении налогоплательщиком тех или иных расходных операций, не предъявляет каких-либо специальных требований к их оформлению (заполнению). Условием для включения понесенных затрат в состав расходов является возможность на основании имеющихся документов сделать однозначный вывод о том, что расходы фактически понесены. При этом во внимание должны приниматься представленные налогоплательщиком доказательства в подтверждение факта и размера этих затрат, которые подлежат правовой оценке в совокупности (смотрите постановления ФАС Поволжского округа от 24.07.2012 N Ф06-4422/12, ФАС Уральского округа от 06.11.2012 N Ф09-10565/12, от 05.05.2012 N Ф09-2826/12, от 22.04.2008 N Ф09-6493/07-С3, ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2012 N Ф02-744/12).

Судебная практика также подтверждает, что если условия договора содержат сведения об исполнении покупателем обязанности по оплате товара до подписания договора, составление расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств, не требуется. Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель вправе оплатить товар непосредственно до передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (апелляционное определение СК по гражданским делам городского суда от 06.10.2015 по делу N 33-15489/2015). Изложенное в договоре условие о том, что расчет произведен, является допустимым письменным доказательством передачи денег покупателем продавцу (апелляционное определение СК по гражданским делам краевого суда от 06.04.2016 по делу N 33-4559/2016).

В связи с этим полагаем, что документальным подтверждением приобретения земельных участков в данной ситуации могут быть:

Договор купли-продажи, содержащий пункт об уплате стоимости земельных участков;

Свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок в ЕГРП с присвоением номера органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член Российского Союза Буланцов Михаил

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

Существенные условия договора купли-продажи - ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

• Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
• законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
• законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
• законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

• сведения о месте и дате составления договора;
• сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
• информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
• регистрационный знак, если он имеется;
• стоимость продажи транспортного средства;
• идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

• указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
• способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
• гарантийные обязательства;
• комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

К таковым относятся:

• полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
• цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
• заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Итоги

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

Существуют четко определенные правила составления договора купли-продажи, при соблюдении которых регистрация перехода права пройдет беспрепятственно. Статистика показывает, что именно допущенные типичные ошибки в 40 процентах случаев являются причиной отказа в регистрации.

Необходимые документы

Чтобы составить стандартный договор купли-продажи потребуются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность собственника объекта недвижимости;
• документы, удостоверяющие личность будущего собственника объекта недвижимости;
• документы, на основании которых собственник владеет объектами недвижимости и правоподтверждающие документы (при наличии) на недвижимость;
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, где указаны зарегистрированные в объекте лица.

Необходимо учитывать, что данный список может изменяться в зависимости от сложности сделки и ее особенностей. Так, если покупатель будет оплачивать покупку нового жилья из средств ипотечного кредита, следует в тексте договора указать реквизиты кредитного договора. Если же часть денег будет идти из средств материнского капитала, следует указать в документе реквизиты материнского сертификата.

Стандартная структура договора купли-продажи

Договор о приобретении недвижимости бывает и достаточно простым, и весьма объемным и сложным документом с множеством пунктов. Мы же говорим о документе универсального типа, который является основой любого договора о купли-продаже объекта недвижимости и содержит все пункты, обязательные для регистрации перехода права собственности.

Структурно универсальный договор о купли-продаже включает:

• вступление (преамбулу);
• собственно предмет данного договора;
• перечисление прав и обязанностей сторон договора;
• цену и порядок взаиморасчетов;
• ответственность контрагентов;
• прочие условия сделки;
• реквизиты обеих сторон и их личные подписи.

Теперь разберемся, что конкретно необходимо указать в этих разделах и какие из них строго обязательны.

В преамбуле требуется указать:

1) точное название документа (договор купли-продажи);

2) дату оформления договора (с указанием числа, месяца и года);

3) место оформления (населенный пункт, город);

4) ФИО продавца объекта и покупателя, их полные паспортные данные, а также именно в этой части необходимо указать принятые в тексте сокращенные названия сторон — Покупатель и Продавец.

Предмет договора

Важнейшей структурной составляющей любого договора купли-продажи выступает именно предмет договора – здесь содержатся все основные условия сделки:

• предмет договора (суть договоренности сторон);
• сведения, позволяющие точно идентифицировать объект недвижимости, включая и его местоположение (точный адрес);
• если продается земельный участок, то в этой части указывается также кадастровый номер участка, его целевое назначение и категория земель;
• указание документов, позволяющих считать имущество принадлежащим собственнику (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы). Здесь же указывается вид права собственности (собственность, общая долевая собственность, общая совместная собственность);
• обязанности и права обеих сторон по данному договору;
• стоимость объекта недвижимости и порядок взаимных расчетов. Указывается точная стоимость объекта недвижимости и конкретный способ оплаты (аккредитив, рассрочка, банковская ячейка…);
• сроки выполнения сторонами перечисленных в договоре обязательств (к примеру, дата физического освобождения квартиры).

В зависимости от конкретных особенностей сделки будет изменяться и содержание каждого из перечисленных пунктов.

Обращаем ваше особое внимание на два пункта, которые являются обязательными при составлении договора купли-продажи – их часто упускают из вида:

1. Отсутствие претензий со стороны третьих лиц или указание таких лиц и их прав на пользование данным объектом недвижимости.
2. Если стороны договорились об оплате договора после прохождения государственной регистрации, обязательно необходимо оговорить будет ли объект считаться находящимся в залоге у предыдущего собственника до окончательной его оплаты, либо не будет.

Прочие условия

В этом разделе договора перечисляются статьи законодательства РФ, на которые необходимо сослаться в тексте договора. Кроме того, здесь же отдельным пунктом важно указать количество составленных экземпляров данного документа, с учетом одного дополнительного, который останется у регистрирующего органа.

Важнейшие требования, предъявляемые к оформлению договора купли-продажи

Документ необходимо составлять в бумажном виде, при этом он может иметь один или несколько листов. В последнем случае листы прошивают и соединяют специальной наклейкой, все участники сделки визируют своими подписями и документ, и его последний лист на наклейке (при желании также можно поставить подписи и на каждом из листов договора).

Самые распространенные ошибки в процессе составления договора купли-продажи

Чаще всего ошибки в данном случае касаются неправильного описания обязательных пунктов или же их отсутствия. Но есть и другие нюансы:

Следите за отсутствием разночтений в данных, указанных в документе – это касается данных паспортов, характеристики объекта недвижимости, в том числе адреса, кадастрового номера, площади объекта, описания правоустанавливающих документов.

Проверьте, чтобы указанное в документе количество его экземпляров соответствовало количеству, которое будет передаваться в орган регистрации.

Дата подписания, указанная в преамбуле, не может быть более поздней, чем дата подачи договора на регистрацию.

Следите за правильным написанием названия органа регистрации в теле договора.

Типичной ошибкой является отсутствие в документе упоминания о статье ГК РФ 488, в которой идет речь об отсутствии или наличии залога в пользу продавца – она необходима, если стороны договорились провести окончательный расчет после регистрации перехода права собственности.

Перечень недочетов и ошибок можно бесконечно продолжать в зависимости от особенностей конкретной сделки, вот почему важность грамотного и корректного составления договора купли-продажи объекта недвижимости трудно переоценить. Составив договор правильно, вы избавитесь от разного рода сложностей при подаче документов на регистрацию. Кроме того, таким образом вы исключите риск возможного судебного разбирательства после сделки.

Внимательно разобравшись с тонкостями российского законодательства, каждый из вас сможет самостоятельно составить договор купли-продажи недвижимости корректно. Рекомендуем при составлении договора купли-продажи всегда помнить, что каждая сделка уникальна, а значит – требует максимально досконального изучения всех ее особенностей.

В составлении вам поможет наш образец договора купли-продажи и посвященная этому статья ,а также перечень документов и их особенности в статье .

Следующие наши материалы мы посвятим подробному анализу документов, предоставляемых продавцом, а также другим особенностям договоров купли-продажи и оформления сделок.