УДК 347.234

Содержание ограничений и обременений права собственности

В.А. Микрюков

Кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и семейного права

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина.

123995, г. Москва, ул. Садовая - Кудринская, 9

Е-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Анализируются проявления различных ущемлений наиболее полного имущественного права – права собственности.

Отказываясь от неконст­руктивного отождествления обременений и ограничений, автор проводит разграничение этих понятий по содержанию воздействия на право собственности.

Ключевые слова: право собственности; граница права; ограничение; обременение

Право собственности – наиболее полное субъективное имущественное право, определяемое гражданским законодательством как возможность собственника осуществлять в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Между тем свобода усмотрения собственника не может быть безграничной, нельзя допустить произвол при осуществлении права. Для достижения баланса интересов собственников и интересов третьих лиц, государства и общества в целом необходимо закрепление границ права собственности, условий его реализации, а также определение допустимой степени его ограничения. Так, по мысли В.И. Синайского, саму суть права собственности следует постигать через устанавливаемые законом границы, т.е. через ограничение этого права . К.П. Победоносцев считал, что ограничения имманентны праву собственности и предполагаются в его определении .

Поскольку позитивное определение права собственности не сводится к зафиксированным в законе правомочиям владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и, как верно отметил В.П. Мозолин, «исчерпывающий перечень правомочий собственника в принципе недостижим» , общее ограничение (общую границу) содержания права собственности составляет требование при осуществлении права собственности соблюдать предписания законодательства и иных правовых актов, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В известной мере общим ограничением права собственности является запрет на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). В случае реализации предложенной в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации идеи закрепления добросовестности в качестве самостоятельного гражданско-правового принципа (а не презумпции) общее требование действовать добросовестно при осуществлении права безусловно ограничит содержание правовых возможностей собственника.

Поскольку в соответствии в п. 3 ст. 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, не подлежащих ограничению, не указано право собственности, могут вводиться специальные (адресные) ограничения этого права.

По смыслу п. 2 ст. 1 ГК РФ право собственности может быть ограничено на основании федерального закона в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как видно, специальное ограничение права собственности представляет собой сужение его общих границ, усечение круга допустимых действий собственника по осуществлению или защите его права.

Ограничение права собственности возможно как в интересах всех и каждого (общие ограничения), так и в интересах определенных лиц (частные ограничения).

Ограничения права собственности могут быть выражены в запретах собственнику совершать определенные активные действия. Например, собственнику запрещается размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). При осуществлении права собственности на животное не допускается жестокое обращение с ним (ст. 137 ГК РФ).

Уменьшение объема возможностей собственника может быть достигнуто также посредством сужения имеющихся дозволений. В частности, при изменении категории земельного участка правомочия собственника земельного участка будут ограничены пределами нового целевого назначения (п. 3 ст. 209, ст. 260 ГК РФ).

Ограничение правомочий собственника проявляется и в закреплении строго определенных условий его поведения при осуществлении права. Так, право собственности на земельный участок может быть ограничено вследствие установления особых условий охраны окружающей среды, сохранения плодородного слоя почвы, начала и завершения застройки или освоения земельного участка (ст. 56 ЗК РФ).

Помимо осуществления принадлежащих ему правомочий, собственник несет определенные обязанности, именуемые в ст. 210 ГК РФ бременем содержания имущества. Собственник, в частности, обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, совершать в отношении имущества действия, предписываемые санитарными, ветеринарными, эпидемиологическими, противопожарными и прочими правилами, платить законные налоги, сборы, пошлины и выполнять другие требования, исходящие от уполномоченных государственных и муниципальных органов.

Существует точка зрения, согласно которой разные обязательства, накладываемые законом на собственника, должны рассматриваться независимо от права собственности как законные обязательства, лежащие на лице собственника, но не как ограничения права собственности . С этим утверждением трудно согласиться. Правовое сдерживание поведения собственника может выражаться и в позитивном обязывании. С одной стороны, обязанности позволяют собственнику действовать только строго указанным в законе способом и в определенной им мере и тем самым ограничивают его действия. С другой стороны, если по содержанию права собственности собственник может не осуществлять вообще никаких действий по отношению к его имуществу, то наложение законом обязанности по совершению таких действий необходимо рассматривать именно как ограничение права собственности. К примеру, собственник земельного участка обязан проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий загрязнения и захламления земель, сохранению достигнутого уровня мелиорации и т.п. (ст. 13 ЗК РФ). На собственника земельного участка, входящего в состав земель природоохранного назначения, налагается обязанность обозначить границы этих участка специальными информационными знаками (ст. 97 ЗК РФ). В качестве ограничений права собственности подобные обязанности отличает отсутствие корреспондирующих им субъективных гражданских прав. Требовать исполнения таких обязанностей вправе уполномоченные законом органы государства и местного самоуправления.

Таким образом, указанные активные обязанности также входят в содержание ограничений права собственности. Их закрепление в законе наряду с иными юридическими средствами ограничения – проявление осознания законодателем важной социальной роли права собственности, признания необходимости обеспечить при его осуществлении защиту не только прав и охраняемых законом интересов частных лиц, но и общественных интересов. Обладание имуществом на праве собственности должно обязывать собственника учитывать интересы общества в целом. В некоторых развитых демократических государствах прямые нормы об охране интересов общества устанавливаются на конституционном уровне. Так, в п. 2 ст. 14 Конституции ФРГ указано: «Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить общему благу» ; в ст. 29 Конституции Японии: «Право собственности определяется законом, с тем чтобы оно не противоречило общественному благосостоянию» ; в ст. 42 Конституции Италии: «Частная собственность признается и гарантируется законом, который определяет способы ее приобретения и пользования, а также ее пределы с целью обеспечения ее социальной функции и доступности для всех» . Целесообразным и необходимым видится включение аналогичного положения в Конституцию РФ.

Вместе с тем нельзя определять в качестве ограничений права собственности случаи ограничения круга субъектов права собственности требованиями особой квалификации физических лиц, специализации организаций или изъятия, обусловленные особым правовым режимом отдельных видов имущества, поскольку это означало бы смешение ограничений конкретного субъективного права собственности с ограничением абстрактной возможности обладать правом собственности на определенный объект, т.е. с ограничением правоспособности.

Следует также различать ограничения права собственности и случаи его прекращения в принудительном порядке. Если при ограничении права собственности утрачивается лишь определенная конкретным правовым актом часть правомочий без прекращения связи собственника с имуществом, то в случае прекращения права собственности имущество становится объектом права другого лица.

Ограничения необходимо отличать от обременений права собственности.

Анализ правовых явлений, на которые действующее законодательство непосредственно указывает как на обременения (ст. 209, 274, 342,460, 586, 700, 704, 1138 ГК РФ), позволяет сделать вывод о том, что в отличие от ограничений, лишь сужающих границы прав собственника и не предоставляющих третьим лицам субъективного права требования к собственнику, обременения носят активный, положительный характер.

Поскольку составляющие ограничение права различные позитивные обязанности собственников называются «бременем содержания имущества», что созвучно термину «обременения имущества», необходимо четко представлять, что коренным отличием обязанностей, входящих в содержание ограничений, от обязанностей собственников, составляющих обременение его права, является наличие или отсутствие корреспондирующих этим обязанностям гражданских прав третьих лиц. По замечанию В.И. Синайского, «ограничения права собственности хотя дают возможность третьим лицам осуществлять так или иначе свое господство над вещью собственника, но это господство не есть их гражданское право, их имущество» . Так, обязанности собственника по уплате налогов (так называемые налоговые обременения), обязанности по осуществлению обязательного аудита, по ведению бухгалтерского учета, по сохранению естественной среды обитания диких животных и прочие «обременения публичного характера» являются ничем иным как ограничением права собственности, поскольку таким обязанностям корреспондируют лишь «полицейские» права административных органов и должностных лиц.

Вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении его имущества (прав аренды, залога, ограниченного пользования соседним земельным участком, проживания в жилом доме на основании завещательного отказа) или прав требования от него совершения в их пользу каких-либо действий в связи с обладанием обремененным правом (прав получателя ренты требовать от собственника выплаты определенного денежного содержания).

Со стороны активного участника отношений, связанных с обременением права собственности, обременение – это своего рода право участия. В русском дореволюционном законодательстве правами участия именовались ограничения права собственности . Между тем само выражение «право участия» указывает на наличие у посторонних лиц права на чужую вещь и, как видно, более подходит для определения обременений права собственности.

С позиции субъекта обремененного права собственности обременение представляет собой перераспределение части правомочий в пользу третьих лиц. Так, собственник по своему усмотрению вправе, оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Если смысл ограничения права собственности обобщенно состоит в том, чтобы в целях, указанных в ст. 1 ГК РФ, частично воспретить или определенным образом обусловить осуществление права собственности вообще, а не только самим собственником, то при обременении те виды форм и способов осуществления права собственности, которые временно не доступны собственнику, не считаются противозаконными, ибо дозволены субъектам прав-обремене­ний. Поэтому правомочия собственника в случае установления обременения не исчезают, а лишь перераспределяются в пользу других лиц и при прекращении обременения восстанавливаются у собственника. Напротив, правомочия, изъятые в силу ограничения, существуют лишь потенциально и при отпадении ограничения возникают вновь. Различия в ограничении и обременении права собственности характеризуются и тем, что в случае уничтожения собственником имущества без негативных последствий для собственника отпадают лишь ограничения его права, тогда как субъекты прав, обременявших уничтоженное имущество, могут потребовать возмещения убытков со стороны собственника или иным образом защитить свое право.

Некоторые сомнения в принципиальном отличии содержания ограничений и обременений права собственности может вызвать определение используемых как синонимы терминов «ограничения» и «обременения», содержащееся в ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Однако это определение является лишь своего рода допущением, техническим приемом, используемым законодателем для обозначения группы разнородных ущемлений права собственности, подлежащих государственной регистрации. Явно не следует также брать в расчет положения ст. 19 ФЗ от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» , и ст. 31 ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» , в которых в одном ряду располагаются ограничения, обременения и сервитуты. Эти нормы вовсе не представляют собой попытку определить понятия и точные юридические свойства упомянутых явлений либо классифицировать их. Смысл указанных предписаний – сообщить собственникам о небеспредельности их возможностей, акцентировать внимание собственников на необходимость при осуществлении своего права соблюдать всевозможные ограничения и не нарушать права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Само по себе наличие прав третьих лиц, которым корреспондируют стеснения прав собственника, еще не означает, что имущество собственника обременено. Права-обременения устойчивы, сохраняются в случае смены собственника и сопровождают вещь, тем самым обременяя право собственности на нее. Для квалификации конкретных прав как обременений следует установить наличие у них закрепленного законом (но не сделкой) свойства следования.

Высказанное в литературе мнение о существовании неких «невещных», не следующих за вещью, обременений представляется неубедительным, поскольку неясно, чем вызванные такими обременениями усечения юридических возможностей собственника будут отличаться от обязанностей . Видимо, следствием именно такого неправильного понимания содержания обременений права собственности явилось включение в ст. 17 ФЗ 11 ноября 2003 г. №138-ФЗ «О лотереях» и в ст. 7, 8 ФЗ от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» весьма некорректных формулировок, отождествляющих любые гражданско-правовые обязанности собственника с обременениями.

Нетрудно заметить, что все возникающие на основе права собственности иные (ограниченные) вещные права согласно п. 3 ст. 216 ГК обладают таким свойством и должны признаваться обременениями права собственности. Более того, определение конкретного субъективного гражданского права в качестве обременения права собственности в связи с установлением у него свойства следования за вещью является весьма серьезным основанием для того, чтобы считать соответствующее право вещным.

Библиографический список

1. Белов В.А. Гражданское право. Общая часть. Т. I: Введение в гражданское право: учебник. М.: Юрайт, 2011. 521 с.
2. Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
3. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: Закон и право, ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 303 c.
4. Конституции зарубежных государств: учеб. пособие. М.: Волтерс Клувер, 2010. 656 с.
5. Мозолин В.П. Право собственности в Российской федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: Изд-во ИГиП РАН, 1992. 176 с.
6. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. М.: Статут, 2002. Ч.1.
7. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. 638 с.
8. Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №17, ст. 1918.
9. Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30, ст. 3594.
10. Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №16, ст. 1801.
11. Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. №4, ст. 251.
12. Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. №46, ст. 4434.
13. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. 556 с.

(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)

Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.

Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости , в частности это:

• ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
• аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
• арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
• рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
• опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
• сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
• включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
• доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.

Ипотека . На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента . На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Опека и попечительство , как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Аренда . К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Сервитут . Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется "сервитут". Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

Арест . Обременение на имущество в виде ареста налагает не его собственник, а государственный орган (суд). Арест одновременно выступает мерой обеспечения иска. Возможность ареста недвижимого имущества в качестве меры обеспечения иска определена в статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если арест на недвижимость должника наложен на стадии судебного разбирательства, то продать или заложить этот объект у должника уже не получится. Арест, как обеспечительная мера, может негативно повлиять на исход сделки купли-продажи. Ведь с момента подачи документов на регистрацию и до завершения этой процедуры может пройти месяц. За месяц человек может задолжать крупные суммы денег, в результате чего по иску его кредиторов его имущество, в том числе и продаваемая недвижимость, может оказаться под арестом. С находящимся под арестом объектом нельзя совершать вообще никаких сделок. Именно по этой из причин важно соблюдать правило о том, что все расчеты за купленную недвижимость нужно производить исключительно после регистрации перехода прав на нее. Если сделка с арестованным имуществом и будет проведена, ее суд признает недействительной. И покупатель будет вынужден тратить собственное время, силы и деньги на долгие судебные разбирательства. Наложение ареста на объект лишает его собственника возможности им распоряжаться по своему желанию. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением (определением), которое своевременно должно поступить в регистрирующий орган.

Понятие ограничения прав по использованию земельного участка. Интересы общества в обеспечении охраны земель определяют необходимость установления различного рода ограничений хозяйственной деятельности и использования земель.

В соответствии с ч. 5 ст. 54 ЗК права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных земельным законодательством.

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой установление в административном порядке запретов на выполнение отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли либо требований о воздержании от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих правовых актах.

Ограничениями следует считать запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков и которые не применяются в отношении других земельных участков имеющих аналогичное целевое назначение.

Например, часть участка земель крестьянского хозяйства включена в состав охранной зоны государственного заповедника, а другая часть не вошла в состав такой зоны. В этом случае в отношении использования части участка, включенной в состав охранной зоны, устанавливаются определенные ограничения. Факт нахождения части земельного участка в составе охранной зоны является условием обязательного установления в отношении этой части участка ограничений по его использованию. Что касается иной части земель крестьянского хозяйства, то в отношении ее законодательство таких ограничений не предусматривает.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки. Цели ограничения прав лиц на землю заключаются в обеспечении рационального и эффективного использования земель и охраны всей окружающей среды. Характер ограничений должен быть таким, чтобы в результате реализации субъективного права в пределах установленных ограничений не был нанесен ущерб землям, для охраны которых установлены ограничения, и иным объектам природы. В то же время степень ограничения должна позволять пользоваться земельным участком в соответствии с его основным целевым назначением. Значение определения в законодательстве пределов реализации субъективных прав лиц на землю заключается в том, что они являются стимулирующим фактором формирования экологически обоснованного поведения.

Необходимо различать также такие понятия, как «сервитут» и «ограничение прав». Содержание этих понятий различно. Сервитут - право ограниченного пользования чужим участком земли, основанное на соглашении сторон или решении суда. Ограничение прав имеет административный характер, оно прямо предусмотрено в законодательных или иных правовых нормативных актах. Ограничение прав по использованию земельного участка - неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка.

В отличие от ограничения сервитут является вещным правом.

За использование участка, обремененного сервитутом, может взиматься плата. При установлении ограничений законодательство не предусматривает взимания платы в пользу лица, в интересах которого установлено такое ограничение. В отдельных случаях допускается возмещение лицу, использующему земельный участок, убытков, причиненных установлением ограничений. Поэтому применительно к сервитуту используется термин «обременение» земельного участка, который неприменим к случаям ограничений прав на земельные Участки.

Ограничения прав использования земельного участка в интересах охраны земель. ЗК РСФСР (ст. 89-91) выделяет земли, основное целевое назначение которых связано с охраной окружающей среды: земли природоохранного, природно-заповедного и земли оздоровительного назначения (подробнее см. гл. 14). Вокруг этих земель могут устанавливаться охранные зоны, округа санитарной охраны и др. Режим хозяйственной деятельности в этих зонах ограничивает права по использованию участков земель, прилегающих к таким землям, в интересах обеспечения сохранности земель, которые объявлены особо охраняемыми природными территориями, их природных комплексов. Права лиц, использующих земельные участки, ограничиваются также и в тех случаях, когда участки находятся непосредственно в составе особо охраняемой природной территории.

К землям природоохранного назначения относятся земли заказников (за исключением охотничьих), запретных и нерестоохранных полос, земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции, другие земли в системе охраняемых природных территорий, земли памятников природы.

Например, объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков. На территориях, объявленных заказниками, постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Поэтому лица, имеющие права на земельные участки, которые расположены в границах государственных природных заказников, обязаны соблюдать установленный в них режим особой охраны, их права ограничиваются.

В целях охраны водных объектов и земель водного фонда устанавливаются водоохранные зоны рек и водоемов, границы которых закрепляются на местности специальными информационными знаками (ст. 111 ВК). Земельные участки в пределах водоохранных зон у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, однако пользование этими участками осуществляется с соблюдением установленного на них режима. Правовой режим таких земель определен в Положении о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1404*.

* СЗ РФ. 1996. № 49. Ст. 5567.

К землям природно-заповедного фонда относятся земли заповедников, памятников природы, природных (национальных) и дендрологических парков, ботанических садов. Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»* в целях защиты особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним участках земли и водного пространства могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В охранных зонах устанавливается ограниченный режим природопользования (п. 3 ст. 8 Закона). Земельные участки в пределах охранных зон у собственников, землевладельцев и землепользователей не изымаются. Однако земельные участки в пределах охранных зон используются с соблюдением установленного на них режима (см. гл. 16).

* СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024.

Статья 91 ЗК признает землями оздоровительного назначения земельные участки, обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и другими условиями), благоприятными для организации профилактики и лечения. Земли оздоровительного назначения подлежат особой охране. В целях создания необходимых условий для охраны земель оздоровительного назначения, лечебных природных факторов курортов могут устанавливаться три зоны с особыми условиями использования (охранные зоны, округа санитарной охраны и др.). Земельные участки, на которых устанавливаются зоны, за исключением первой, у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их пределах вводится особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Ограничения прав лиц, использующих земельные участки, устанавливаются также и в иных случаях. Например, нередко устанавливаются зоны с особыми условиями использования земель и др. Однако такого рода ограничения не имеют прямого отношения к решению вопросов охраны земель, поскольку целями таких ограничений являются обеспечение безопасности населения и создание необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и других объектов.

Что же касается рассмотренных случаев установления ограничений, то они - пример того, как в законодательстве отражаются естественно-природные взаимосвязи земли с другими объектами природы. Это - пример решения задачи охраны особо ценных участков земель посредством установления разного рода ограничений на соседних, прилегающих к ним землям.

/Добрый день! получил в наследсво в этом году 7/9 от квартиры по смерти отца(св-во не получил пог года не прошло, но у нотариуса дело завел), являюсь единственным наследником по закону первой очереди, завещания нет. 1/9 квартиры принадлежит родной сестре отца и 1/9 родному брату отца. Могу ли я и на каком основании ограничить их доступ в квартиру до получения мной наследства? могу ли я признать их не приобретшими право пользования жилым помещением т.к. они не были зарегистрированы в этой квартире с момента получения в собственность своих долей (2011 г.) оплатой жкх не были обременены и не проживали в ней. квартира двухкомнатная по получении в собственность собираюсь жить там прописаться и прописать свою несовершеннолетнюю дочь. Они хотят до момента получения собственности бесприпятсвенно посещать данную квартиру. На данный момент "охранять квартиру" я не могу, но переживаю за сохранность вещей внутри, а именно холодильника, телевизора и т.д. как быть?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Сергей!
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, даже, если он является собственником малой доли, он вправе осуществлять все права, принадлежащие собственнику в силу закона, поэтому вы не вправе ограничивать доступ в квартиру для других собственников, имеющих такие же права в отношении данного жилого помещения, как и вы. Ограничение права собственника жилого помещения является недопустимым.
Собственник свободен в своем праве вселяться в жилое помещение или нет, получать по данному месту регистрацию по месту жительства или нет, поэтому вы не можете ставить вопрос о признании собственника не приобретшим право пользования жилым помещением, т.к. данное право ему принадлежит в силу самого факта наличия у него права собственности на долю в жилом помещении. Не приобретшим право пользования можно признать лишь нанимателя, не вселявшегося в жилое помещение по договору социального найма, но не собственника.
После оформления вашего права собственности у нотариуса и государственной регистрации перехода права собственности к вам, вы праве вселиться в данное жилое помещение и зарегистрироваться в нем (или не делать этого). В случае конфликтов с другими собственниками, вы можете в судебном порядке определить порядок пользования жилым помещением, закрепив за собой комнату, максимально отвечающую размеру вашей доли в праве собственности. При передачи в пользование другим собственникам площади, превышающей размеры их долей, вы вправе рассчитывать на получение от них денежной компенсации, определяемой из расчета рыночной стоимости аренды 1 кв.м. площади.
После определения порядка пользования, вы можете вставить в свою комнату замок и перенести туда вещи, за сохранность которых вы переживаете.
Если ваши собственники потребности в данном жилом помещении не испытывают, вы можете в судебном порядке ставить вопрос о признании их долей незначительными с выплатой им денежной компенсации рыночной стоимости их долей. Однако данный процесс имеет множество нюансов, является крайне сложным, судебная практика противоречивой, поэтому рекомендую воспользоваться помощью адвоката.