В соответствии со статьей 77 Земельного Кодекса Российской Федерации 2001 года землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, защищающей земли от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений. Также в эту категорию включены земли под замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие особенности.

Первая особенность основана на функции земли как производительной силы и незаменимого средства производства.

Вторая особенность правового режима выражается в приоритетном предоставлении земель, имеющих высокую кадастровую оценку, гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям, занимающимся сельскохозяйственным производством для сельскохозяйственных нужд.

Третья особенность определяется заботой общества и государства о сохранении и повышении плодородия земель сельхозназначения, о защите их от деградации и загрязнения.

Четвертая особенность правового режима заключается в том, что круг субъектов сельскохозяйственного землепользования ограничивается определенными земельным законодательством сельскохозяйственными целями (выращивание плодово-ягодных насаждений, зерновых и овощных культур, ведение садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства, переработка сельскохозяйственной продукции).

Пятой особенностью является то, что значительная часть земель сельхозназначения находится в частной собственности, а их собственники наделены более широким спектром распорядительных правомочий.

Шестой особенностью правового режима этих земель является особый порядок их изъятия для иных, не связанных с сельскохозяйственным производством, целей. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения наиболее регламентирован порядок исчисления убытков, потерь, упущенной выгоды.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, решения научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством следующими субъектами права сельскохозяйственного землепользования:

Гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

Хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

Некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами и религиозными организациями;

Казачьими обществами и общинами;

Опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

Общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов;

Правовой режим земель населенных пунктов.

В соответствии со статьей 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Исходя из положений градостроительного и земельного законодательства, устанавливающих правовой режим земель населенных пунктов (поселений), можно выделить следующие характерные особенности правового режима названной категории земель:

1. Преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения социально-экономических, экологических, санитарно-гигиенических нужд жителей данного населенного пункта (поселения).

2. Компактность, наличие общей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского населенного пункта (т.е. внешней границей соответствующего населенного пункта).

3. Преобладание в составе земель населенных пунктов (поселений) муниципальной собственности. Значительное место также занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для сельских населенных пунктов, средних и малых городов и поселков.

4. Управление землями осуществляют муниципальные органы, которые определяют правовой режим использования и охраны земель, порядок и нормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой, осуществляют муниципальный контроль, разрешают земельные споры и т.д.

Основным целевым назначением земель данной категории является удовлетворение жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых нужд граждан, проживающих на территории населенных пунктов.

Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатика, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

Несмотря на разницу целей и задач эксплуатации этих земель и разнообразие субъектов права землепользования (в качестве субъектов выступают предприятия, учреждения, организации горнодобывающей и перерабатывающей промышленности, железнодорожного транспорта, автомобильного строительства, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и безопасности), можно выделить следующие характерные для данной категории земель черты правового режима:

1. Преобладающая площадь земель данной категории предназначена для использования ее в качестве пространственного базиса (для размещения промышленных, транспортных, военных и иных объектов). Для целей размещения транспортных, промышленных, военных объектов должны предоставляться, в первую очередь, худшие земельные участки, имеющие наименьшую нормативную цену.

2. Земли, занятые объектами промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т.д. как правило, имеют повышенную экологическую опасность (например, АЭС, ТЭЦ, железнодорожные и автомобильные магистрали, военные полигоны и др.). Это обусловливает необходимость применения правовых средств предупредительного характера, направленных на обеспечение экологической безопасности людей и предотвращение отрицательного воздействия этих объектов на окружающую природную среду, на генетический фонд животных и растений. В этих целях нормами специального законодательства предусматривается обязательное создание вокруг этих предприятий, учреждений, организаций и их объектов специальных защитно-охранных, санитарно-защитных зон, зон безопасности либо запретных, с особыми условиями использования (нередко с особым пропускным режимом). Установлением этих зон обеспечивается нормальное функционирование промышленных, транспортных, космических, оборонных объектов, объектов энергетики.

Третья особенность правового режима земель этой категории выражается в отсутствии единства и компактности предоставляемых земельных территорий как во времени, так и в пространстве.

Правовой режим земель особо охраняемых

Территорий и объектов.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

2) природоохранного назначения;

3) рекреационного назначения;

4) историко-культурного назначения;

5) иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.

К характерным особенностям правового режима земель особо охраняемых территорий относятся следующие:

Во-первых, земли особо охраняемых территорий, как правило, изъяты из хозяйственного оборота и служат целям сохранения уникальных природных комплексов, усиления их оздоровительных, культурно-эстетических, экологических свойств, усиления экологического воспитания населения.

Во-вторых, земли особо охраняемых территорий преимущественно находятся в федеральной государственной собственности. Они передаются на условиях постоянного (бессрочного) пользования и владения природоохранительным учреждениям и организациям.

В-третьих, землями особо охраняемых территорий управляют специальные природоохранительные органы федерального уровня (Министерство природных ресурсов и его территориальными органами и т.д.).

В-четвертых, всякое изъятие земель особо охраняемых территорий действующим законодательством запрещается.

В-пятых, нарушение особого режима охраны данных территорий влечет повышенные меры юридической ответственности.

В-шестых, формирование и организация вновь создаваемых особо охраняемых территорий предполагает обязательное проведение государственной экологической экспертизы.

Правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и запаса.

Правовой режим земель лесного фонда

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

В настоящее время площадь лесного фонда составляет 1096,8 млн. га, из которых более 98 млн. га предоставлено в пользование юридическим лицам. Большую часть земель этой категории занимают лесные земли (795,7 млн. га), болота (104,1 млн. га), прочие земли (171,1 млн. га) и водные объекты (18,1 млн. га).

Лес как природный объект выполняет три важные функции:

§ экологическую (благоприятное влияние на окружающую среду в качестве климаторегулирующего, почвозащитного, водоохранного, санитарно-гигиенического и оздоровительного фактора);

§ экономическую (источник древесины и другой потребительской продукции);

§ социальную (улучшает условия жизни людей).

Многофункциональный характер леса проявляется в одновременном использовании его различными лицами в разных целях. Также как в сельском хозяйстве, земля данной категории выступает в качестве главного средства производства.

В зависимости от народохозяйственного и экологического значения лесов, их местоположения и выполняемых функций Лесным кодексом РФ (1997 г.) установлено деление лесного фонда на группы и категории защитности (рис.14)

Леса состоят из трех частей:

§ земли лесного фонда;

§ леса, не входящие в лесной фонд;

§ древесно-кустарниковая растительность.

К лесным землям не относятся защитные древесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения и в полосах отвода вдоль линейных объектов; озеленительные насаждения в населенных пунктах; насаждения на приусадебных, дачных и садовых участках.

Площадь лесных земель на 01.01.2001г. составляет 871,5 млн. га, из которых 794,3 млн. га покрыто лесами, остальная часть этих земель занята лесными питомниками, погибшими древостоями, вырубками, прогалинами и пустырями.

прочие земли – 5,9 млн. га.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.

1. Земли сельскохозяйственного назначения - это земли за чертой населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида: сельскохозяйственные угодья (земли, используемые как средство производства) и земли, которые используются как территориальный базис для размещения других объектов (внутрихозяйственных дорог, коммуникаций, древесно-кустарниковой растительностью, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции).

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой

Субъекты РФ имеют право формировать перечень земель, использование которых для других целей не допускается. В соответствии со статьей 79 ЗК РФ в перечень могут быть включены

Особо ценные продуктивные земли, в том числе земли опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-производственных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования,

Сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимость по муниципальному району (городскому округу).

Охрана этих земель, имея ввиду неуменьшение их размеров и не­ухудшение качества, является главнейшей задачей земельного законо­дательства. Эта задача реализуется посредством установления особого право­вого режима земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться как в государственной, так и в муниципальной и частной собственности. Однако, как размеры предоставляемых (или приобретаемых) земельных участков, так и ус­ловия перехода права на них весьма разнообразны и регулируются нормами ЗК РФ и других законодательных актов.

Законодательством установлен достаточно подробный порядок приватизации и оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также правовой режим сельскохозяйственных земель различных видов.

2. Особенности правового режима земель с/х назначения установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», законом Республики Бурятия «О земле». При этом нормы этих законов не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Законом установлены следующие особенности правового режима земель с/х назначения :

1. сохранение целевого назначения;

2. установление максимального размера сельскохозяйственных угодий которые расположены на территории одного муниципального района и могут находится в собственности одного гражданина и(или) одного юридического лица;

3. иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, где доля в уставном капитале таких лиц более чем 50 % не вправе иметь земли сельскохозяйственного назначения на праве собственности;

4. земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности предоставляются в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), в аренду в порядке ст.34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду;

5. сельскохозяйственные угодья предоставленные сельскохозяйственным организациями, могут быть предоставлены бесплатно гражданам на праве общей долевой собственности в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;

6. из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, формируется фонд перераспределения;

7. особенности купли-продажи;

8. срок договора аренды.

Статьей 9 ФЗ «Об обороте земель сельсхозназначения» предусмотрен предельный срок договора аренды- 49 лет.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, являются.

Деление земель сельскохозяйственного назначения по степени плодородия почв имеет, помимо хозяйственного, правовое значение, предопределяя различия в характере возникающих по их поводу земельных правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом. Элементами содержания понятия правовой режим земельявляются: право собственности на землю, права на землю лиц – несобственников земельных участков, государственное управление в сфере использования и охраны земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного законодательства.

Объектом общего правового режима является вся площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства. Их целевое назначение – быть средством производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Правовой режим этой категории земель заключается в том, что они предоставляются, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Пригодность земель для этих целей устанавливают по данным земельного кадастра. Для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд должны предоставляться земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 79 ЗК).

Особый правовой режим установлен законодательством для сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня. К сельскохозяйственным угодьям в таком правовом значении относятся участки и земельные площади, обладающие общностью естественных признаков, целевого хозяйственного назначения и более строгими требованиями их охраны. Это – пашня, окультуренные (мелиорированные) луга, сенокосы, пастбища, виноградники, сады и др.

Изъятие таких угодий для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередач и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ч. 3 ст. 79 ЗК РФ).

Правительство РФ утвердило Федеральную целевую программу повышения плодородия почв в России. Программа разработана на основании распоряжения Правительства РФ от 15 февраля 2001 г. № 223-р в соответствии с основными направлениями социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу, федеральными законами «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», «О мелиорации земель», «Об охране окружающей природной среды», ВК РФ с учетом Основных направлений агропродовольственной политики Правительства Российской Федерации на 2001-2010 гг., а также ряда других нормативных правовых документов. Для выполнения программы, помимо больших финансовых и материальных затрат, потребуется повышение культуры работы с землей, освоение нормальных севооборотов, что возможно в условиях крупномасштабного хозяйства.

Специальный правовой режим установлен для особо ценных в данном регионе продуктивных земель, в том числе опытных полей (участков) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений (ч. 4 ст. 79 ЗК РФ). Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. Федеральный закон, не связывая инициативу и полномочия субъектов Федерации при определении, какие из имеющихся у них земель сельскохозяйственного назначения могут быть отнесены к особо ценным, в качестве критерия для решения вопроса называет продуктивность земель.

Специальный правовой режим земель указанных государственных учебных и научно-исследовательских учреждений, племенных и опытно-селекционных центров состоит в том, что эти земли исключены из перераспределения в процессе реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий согласно постановлению Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708.

Основным признаком специального правового режима особо ценных земель (участков и полей) является то, что использование их для других целей не допускается (ч. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Специальный режим установлен земельным законодательством – Федеральным и субъектов Федерации – для территорий в местах проживания малочисленных народов районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. В частности, при необходимости изъятия земельных участков для целей, не связанных с хозяйственной деятельностью этих малочисленных народов и этнических групп, предусматривается возможность проведения референдума, когда представление земельных участков на этих территориях под строительные объекты затрагивает интересы указанных народов и групп.

Законодательство признает землями сельскохозяйственного назначения все земли, находящиеся вне границ населенных пунктов, если они предоставлены для нужд сельского хозяйства либо предназначены для этих целей. Такие земли и земельные участки входят в состав отдельной категории земель (сельскохозяйственного назначения). Использоваться эти земли могут лишь для ведения сельскохозяйственного производства, для создания защитных лесных насаждений, для связанных с сельскохозяйственным производством научно-исследовательских, учебных и иных целей, а также для рыбоводства. Также возможно их использование для строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов и иных трубопроводов, но это допускается только на период такого строительства, по завершении которого указанные земли подлежат рекультивации для сельскохозяйственных нужд.

В состав земель данной категории входят две группы земельных угодий, имеющих различный правовой режим: 1) сельскохозяйственные угодья, которые подлежат особой охране; 2) иные, несельскохозяйственные угодья, т.е. земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, различными коммуникациями, лесополосами, водными объектами, а также зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья - это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), все эти угодья имеют приоритет в использовании.

В соответствии с законодательством субъектов РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, например, используемые опытно-производственными и учебно-опытными подразделениями научных и образовательных организаций высшего образования могут быть включены в перечни земель, использование которых для других целей не допускается. Это же относится к таким сельскохозяйственным угодьям, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень по муниципальному району (городскому округу).

Круг лиц, которые могут использовать указанные земли, ограничен. Это:

• хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации сельскохозяйственного профиля;
• крестьянские (фермерские) хозяйства;
• граждане, ведущие, личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство или огородничество;
• некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы и религиозные организации;
• казачьи общества;
• опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебнопроизводственные подразделения научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства и общеобразовательных организаций;
• общины коренных малочисленных народов (для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов).

Что касается возможности принятия решения о переводе сельскохозяйственных угодий (в том числе особо ценных продуктивных угодий) из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, то исключительными случаями, когда это допускается, являются:

• установление или изменение черты населенных пунктов;
• выполнение международных обязательств, обеспечение обороны и безопасности государства. При этом необходимым условием перевода является отсутствие иных вариантов размещения соответствующих объектов;
• строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и подобных сооружений. Такие (линейные) объекты прокладываются по оптимальному с технологических и иных позиций маршруту, поэтому для перевода, связанного с их строительством, не требуется обосновывать отсутствие иных вариантов. Но их сооружение связано с такой особенностью, что на период строительства для перемещения строительной техники, размещения материалов и т.п., отводится полоса, более широкая, чем требуется для последующей эксплуатации объекта. По завершении же строительства «лишняя» земля должна быть пригодна для использования по ее прежнему целевому назначению. Поэтому условием перевода является наличие утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, временно предоставляемых на период строительства;
• добыча полезных ископаемых. Необходимым условием перевода является наличие утвержденного проекта рекультивации земель для того периода, когда разработка этих ископаемых будет завершена.

Еще в нескольких случаях перевод указанных земель в другую категорию допускается лишь в случае, если они не отнесены к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, а их кадастровая стоимость ниже среднего уровня по муниципальному району (городскому округу). Это:

• консервация земель и включение земель, непригодных для дальнейшего осуществления сельскохозяйственного производства, в состав земель лесного фонда, водного фонда или запаса;
• создание особо охраняемых природных территорий или отнесение к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
• размещение объектов промышленности, социального, коммунально-бытового назначения, здравоохранения и образования. Необходимое условие перевода в указанных целях - отсутствие иных вариантов размещения объекта.

Законодательством установлены особенности правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам (приобретенных ими). Они могут обладать такими участками на праве собственности или аренды, а участками, предоставленными еще до вступления в силу ЗК РФ, - также на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Так, весьма специфичными пользователями земель сельскохозяйственного назначения являются крестьянские (фермерские) хозяйства (в советский период таких хозяйств не было). Такое хозяйство признается сельскохозяйственным товаропроизводителем, оно представляет собой объединение граждан (но может быть создано и одним гражданином), связанных родством или свойством, которые имеют в общей собственности имущество и совместно осуществляют производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции). Причем все они должны принимать личное участие в этой деятельности.

При создании хозяйства граждане заключают между собой соглашение, в котором определяются ключевые вопросы его последующей деятельности: 1) членство в хозяйстве; 2) управление им; 3) права и обязанности его членов; 4) формирование имущества хозяйства, владение, пользование и распоряжение им; 5) принятие в состав хозяйства новых членов и выход из него; 6) распределение плодов, продукции и доходов, полученных от деятельности хозяйства.

Для создания хозяйства и осуществления его деятельности предоставляются и приобретаются земельные участки не только сельскохозяйственного, но и иного назначения (однако последние могут использоваться хозяйством лишь для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления его деятельности).

По общему правилу все имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, включая земельный участок, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, при этом владение и пользование участком члены хозяйства осуществляют сообща, а распоряжение им осуществляет глава хозяйства.

В законодательстве реализован так называемый принцип «не- дробимости» крестьянского (фермерского) хозяйства - при выходе одного из его членов, ни земельный участок, ни другие средства производства разделу не подлежат - вышедшему из хозяйства положена лишь денежная компенсация, соразмерная доле в праве общей собственности на имущество. В случае же прекращения деятельности хозяйства (в том числе в связи с выходом из него всех его членов) раздел его имущества осуществляется в соответствии с общими правилами ГК РФ.

Оборот земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств, отнесенных к категории сельскохозяйственного назначения, в отличие от иных видов земельных участков, принадлежащих гражданам, регулируется Законом об обороте сельхозземель. В случае банкротства хозяйства лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие смежными земельными участками, имеют преимущественное право приобретения его имущества, в том числе земельного участка.

Наибольшее же число земельных участков, используемых гражданами, - это участки для ведения личного подсобного хозяйства. Законодательство определяет эти хозяйства как форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство признается сельскохозяйственным товаропроизводителем. Ведение такого хозяйства осуществляется единолично или гражданином совместно с проживающими с ним членами его семьи.

Личные подсобные хозяйства используют два вида земельных участков. 1. Полевые участки, которые расположены вне границ населенных пунктов. Эти участки могут использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции, на них запрещено возводить какие-либо здания и строения. 2. Приусадебные участки, которые расположены в границах населенных пунктов. На них наряду с производством сельскохозяйственной продукции можно возвести жилой дом и иные здания и строения.

Федеральным законодательством определено, что общая площадь земельных участков, используемых гражданином для ведения личного подсобного хозяйства, не может превышать 0,5 га, однако региональными законами этот размер может быть увеличен до 2,5 га.

Также земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами для ведения садоводства и огородничества. В правовом режиме соответствующих участков имеются различия.

Садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха. На таком участке допускается возведение как жилого строения, так и хозяйственных строений и сооружений.

Огородный земельный участок предназначен для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. На таком участке допускается возведение только некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с тер­риториальным планированием использования земель.

Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сель­скохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяй­ственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья. Перечислять их все нет необходимости, так как их перечень остается открытым (ст. 77-82 ЗК РФ).

Бесценность биопотенциала земли не может быть выражена ника­кой денежной оценкой, ни в какой валюте. Ущерб, нанесенный немецки­ми оккупантами в годы Великой Отечественной войны 1941-1945 гг. путем вывоза из России в Германию верхнего почвенного слоя земли, был огромен..В результате в тех местах, где до войны получали высо­кие урожаи, земледелие сократилось на 45%. Лишь к 1953 г. сель­ское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня, а затем вступило в полосу застоя 1 . Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой значимости нуждаются в особой защите.

Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назначе­ ния следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны.

Правовой режим данной категории! земель складывается из несколь­ких элементов. Одним из них является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок. Он бывает, как правило, общим, родовым и конкретным.

Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая бесценным биопотенциалом" в виде плодородия почв.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой осо­бую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая пред­назначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назна­чения понимается основное предназначение земель данной категории.

Земельное угодье является конкретным объектом правового регу­лирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению.

Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как «конкретное целевое назначение». Под ним пони­мается вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить ника­ких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных куль­тур и выращивания корнеплодов и овощей.

Проводя подразделение земли по виду объекта правового регули­рования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распрост­раняется на все земли и его элементами является использование зе­мель по их целевому назначению.

Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохо­зяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощен­ных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделен­ных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют дей­ствия собственников земельных участков, землевладельцев и землеполь­зователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.

Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулиро­ванию правового режима.

Регулирование правового режима земель как общего объекта право­вого режима осуществляют государственные органы общей компетен­ции- Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, его тер­риториальные органы и Министерство имущественных отношений - РФ. Регулирование правового режима отдельных категорий земель и земель­ных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.

Третьим элементом правового режима использования земель явля­ется круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом соб­ственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществ­лять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйствен­ные предприятия не могут быть собственниками земель промышлен­ности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает веде­ния промышленной деятельности.

Основными нормативными актами, регулирующими порядок исполь­зования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регу­лировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного на­значения» (в ред. от 10.01.2003)"; федеральный закон от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (в ред. от 11.06.2003) 2 ; Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерс­ком) хозяйстве» 3 ; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003) 4 и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведе­ния, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:

• гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственными обществами и товариществами, производствен­ными кооперативами, государственными и муниципальными унитарны­ми предприятиями, иными коммерческими организациями;
• некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
• казачьими обществами;
• опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учеб­но-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреж­дений, образовательных учреждений высшего профессионального, сред-него-профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
• общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, тра­диционного хозяйствования и традиционных промыслов (ст. 78 ЗК РФ).

Каждый из этих субъектов получает земельный участок на опре­деленных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяет­ся в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сель­скохозяйственными участками. Остальным участникам правоотноше­ний, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в соб­ственность, в бессрочное пользование и в аренду.

Гражданам Российской Федерации, вынужденным переселенцам из государств - участников Содружества Независимых Государств зе­мельные участки предоставляются для жилищного строительства, лич­ных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хо­зяйств, сельскохозяйственных организаций.

Земельные участки сельскохозяйственным организациям (хозяй­ственным товариществам и обществам, производственным и потреби­тельским кооперативам, другим коммерческим организациям) могут предоставляться в собственность, постоянное (бессрочное) пользова­ние, аренду как юридическому лицу в соответствии с законами субъек­тов РФ. В случае предоставления земельного участка в собственность сельскохозяйственной организации ее члены (участники) получают право на земельный пай (долю), представляющий собой стоимостное выражение части земельного участка, приходящегося на долю члена (участника) сельскохозяйственной организации.

В рамках земельной реформы в России производится реорганиза­ция колхозов и совхозов. Ее суть заключается в переходе от старых организационно-хозяйственных форм к новым, которые установлены новым законодательством РФ.

Суть реорганизации заключается в следующем:

• раздел земель колхозов и совхозов на доли (паи) для передачи их в собственность граждан, занятых в сфере сельскохозяйственного производства;
• установление режима свободной, хозяйственной деятельности новых структур на базе рыночных отношений и невмешательства в нее государственных органов.

Предприятия, создаваемые при реорганизации колхозов и совхозов, имеют право покупать землю и имущество бывшего хозяйства у ра­ботников хозяйства, фонда государственного имущества.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, зале­жи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградни­ками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения,- имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельско­хозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для веде­ния сельскохозяйственного производства либо сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Изъятие (выкуп) в целях предоставления для несельскохозяйствен­ного использования сельскохозяйственных угодий с кадастровой сто­имостью, превышающей среднерайонный уровень, допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, нуждами обороны и безопасности государства, разработ­кой месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространен­ных), содержанием объектов культурного наследия, строительством и содержанием объектов культуры, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Использование земельных долей, возникших в результате привати­зации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным зако­ном «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность хозяйственным обществам и товариществам, производ­ственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным орга­низациям, казачьим обществам и общинам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям, общинам коренных ма­лочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В соответствии с новым ГК РФ был значительно расширен круг субъектов права на землях сельскохозяйственного назначения: хозяй­ственные товарищества (в форме полного товарищества и товарище­ства на вере); коммерческие товарищества - ст. 66-86 ГК РФ; об­щества с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответ­ственностью или акционерные общества - ст. 87-106 ГК РФ; производственные кооперативы - ст. 107-114 ГК РФ. Более подроб­но это изучается в курсе «Аграрное право».

Четвертым элементом правового режима использования земель яв­ляется наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового ре­жима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности зем­ли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, что подробнее будет рассмотрено ниже (ст. 40-43 ЗК РФ).

Пятым элементом правового режима использования земель явля­ется наличие эффективного правового механизма, обеспечивающе­го надлежащий правовой режим использования земель.

Помимо ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земель­ных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Феде­ральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устана­вливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крес­тьянское (фермерское) хозяйство.

Наконец, для того чтобы обеспечивать надлежащий правовой режим использования земель, необходимо создать эффективный правовой и правоприменительный механизмы. К ним относятся:

1. наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими землями;
2. выработка таких правовых норм, применение которых позволи­ло бы устранить условия, способствующие нарушению правового ре­жима земель;.
3. правовые нормы должны содержать санкции за нарушение право­вого режима земель. Так, в действующем ЗК РФ в ст. 74-76 предусмот­рена ответственность в виде довольно крупных штрафов за самовольное занятие земли, порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;
4. правовые нормы должны содержать в себе порядок, позволяющий устранить нарушения режима использования земель. Например, само­вольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принад­лежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. Кроме того, незаконный пользователь обязан за свой счет привести земельный участок в пригодное для использования состояние.

Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что право­вой режим земель сельскохозяйственного назначения - установлен­ный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.

Неоднородность в правовом режиме обусловлена:

• видами земель сельскохозяйственного назначения, их экономичес­кими и экологическими свойствами. Так, естественные угодья имеют иной правовой режим по сравнению с пахотными землями; ценные сельскохозяйственные земли находятся под повышенной правовой охраной по сравнению с обычными угодьями; на землях, подвержен­ных отрицательным природным изменениям, устанавливается особый охранительный режим и т.д.;
• юридическим статусом субъектов, осуществляющих использова­ние земель. Например, научно-исследовательские учреждения должны использовать земли сельскохозяйственного назначения приоритетно для исследовательских целей, пропаганды передового опыта, а уж за­тем выступать в качестве обычного пользователя;
• иными объективными обстоятельствами. Так, при отнесении зе­мель сельскохозяйственного предприятия к числу природоохранных происходит ограничение сельскохозяйственной деятельности, что из­меняет и правовой режим использования земель данным хозяйством.