Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова . При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное – обеспечение участка . Её не следует путать со . В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
2. свидетельство о принятии надела по наследству;
3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

• купчая;
• договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований , владелец обязан был получить:

1. свидетельство о праве собственности;

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и с соседями . На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут , установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать . Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим .

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка , нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности , документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

1. на стоимость аналогичных наделов;
2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка

Для составления ПДКП можно обратиться:

• в риелторскую компанию;
• к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка . После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Владелец уже НЕ имеет права:

1. передать ЗУ третьим лицам;
2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380 , 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Сроки и составление основного договора

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон . Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
3. объект может сниматься с резервирования.

Основной типовой договор (образец договора купли продажи земельного участка можно скачать чуть ниже или в конце статьи) имущественной сделки допускает самостоятельного составления, но здесь целесообразнее обратиться к специалисту, который поможет предусмотреть все тонкости, связанные с конкретным участком, подлежащим сбыту. Уплаченный в виде аванса задаток зачитывается в счёт оплаты покупки. На основании ПДКП в положения купчей переносятся основные пункты, а сведения о сторонах и характеристиках приобретаемого ЗУ не должны иметь расхождений.

Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.

Договор начинается с определения :

1. места и времени составления;
2. субъектов сторон;
3. предмета договора.

Характеристики участка, внесённые в предварительное соглашение и в купчую, требуют соответствия сведениям кадастрового паспорта и свидетельства о собственности.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

1. Условия проведения имущественной сделки . В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
2. Права и ответственности сторон , определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи.
   Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора , где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
4. Условия расторжения договора . Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы .
6. Заключительные положения , где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Стоимость оформления такого договора юристом в регионах РФ составляет в среднем 6-8 тысяч рублей. Его допустимо удостоверить нотариально, если сторонам требуется дополнительная гарантия чистоты сделки. Если продажа проводится через риелторскую компанию, то специалисты высчитывают в пользу компаний сумму от 50 тысяч рублей. Некоторые объекты облагаются процентным вычетом, который проводится в момент передачи денег продавцу и составляет 3-5% суммы сделки.

Регистрация в Росреестре

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН . Наряду с ней передаются:

1. кадастровый паспорт участка;
2. правоустанавливающий документ;
3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Проведение процедуры регистрации купли продажи земельного участка платное. Требуется оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ , который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности , выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

Вот такой не простой порядок , надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости , выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости учитывают такие факторы, как:

1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
2. Площадь дома и площадь земельного участка.
3. Материал, из которого построен дом.
4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
5. Год постройки.
6. Состояние дома.
7. Внутренние улучшения.
8. Наличие иных объектов на участке.
9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

• купчая, договор или мены, прошедшие госрегистрацию;
• при приобретении недвижимого имущества по необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Документы

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

• Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
• Технический паспорт жилого дома;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
• Документ об отсутствии задолженности по налогам;
• Выписка из ЕГРП;
• Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

• Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
• Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Заключение предварительного договора

Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре , который также имеет форму основного документа.

• условия о предмете договора;
• существенные условия основного договора;
• срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Составление основного договора и передача денег

Договор купли-продажи жилого дома с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

1. Наименование договора.
2. Дата и место его заключения.
3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах : по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

• правоустанавливающие документы на оба объекта;
• кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
• договор купли-продажи с передаточным актом;
• справка о лицах, зарегистрированных в доме;
• квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

• согласие супруга, заверенное у нотариуса;
• разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов , целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.