Следует отметить, что некоторые суды могут потребовать переквалификации иска на административный иск (в порядке уточнения исковых требований), т.е. вместо норм ГПК РФ требуют применять нормы КАС (Кодекс Административного Судопроизводства). Однако, такие требования не являются правильными, ибо в иске будет идти речь о споре о праве (Вы будете просить признать за Вами право собственности на реконструированный объект, несмотря на то, что он и до реконструкции, вроде как, являлся ВАШИМ). Да, и здесь мы вновь (и вновь) встречаемся с коллизией российского законодательства. В самом деле, несмотря на то, что дом и так уже находится в собственности истца, он вынужден подавать иск… о признании права собственности на него – только по той причине, что была произведена реконструкция.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Инфо

Получив от администрации разрешение, нужно будет найти организацию, у которой есть лицензия на разработку проектов реконструкций, или сертификат, который подтверждает право на такой вид деятельности. Полученный в этой организации эскиз реконструкции требуется согласовать у главного архитектора района. Распоряжение на начало робот администрация дает после выполнения согласования.

Организация, эксплуатирующая дом, утвердит работы и порекомендует организацию, имеющую лицензию на ведение такого типа работ. Здесь же должен быть получен ордер на складирование строительных материалов и вывозку мусора. 3 После окончания реконструкции специальная комиссия, в которой должны обязательно быть представители администрации района, эксплуатирующей организации, пожарных, санэпидемстанции и других органов контроля, решает судьбу реконструкции простым голосованием.

Как узаконить реконструкцию дома с минимальными затратами

Вам понадобится

• — заявление на получение разрешения для разработки проекта
• — документ на право собственности
• — техпаспорт квартиры, заявление заказчика с обоснованием реконструкции.

Инструкция 1 Для того, чтобы узаконить реконструкцию, в районную администрацию должны быть поданы следующие документы: заявление на получение разрешения для разработки проекта, документ на право собственности, техпаспорт квартиры, заявление заказчика с обоснованием реконструкции. 2 В том случае, когда дом представляет собой архитектурную или историческую ценность, потребуется предоставление заключения местного органа, занимающегося охраной культурного наследия и памятников. В результате, администрацией будет выдано распоряжение на подготовку проектных документов.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле?

Внимание

Последнее обновление: 20.01.2017 Например, Вы сделали самовольную реконструкцию. При этом разрешение на нее (от администрации) получено не было. Пока реконструировали, об этом, видимо, не задумывались.

Важно

Но, вот пришла пора идти в Росреестр для оформления права собственности на реконструированное помещение. И вот тут-то возникла некая сложность. Пример искового заявления в суд приведен ниже. Кстати, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 ГсК РФ, для переустройства и перепланировки разрешение на строительство не требуется.

В отличие от реконструкции. В соответствии с п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст.

Документы для оформления реконструкции жилого дома

Новая черепичная крыша, эркерное окно, добавление террасы, голландская разбивка рам – и дом уже выглядит по-современному, не потеряв очарования старины. Вместо старого сарая может появиться гараж, а в углу сада – небольшой, но красивый хозяйственный домик. Все эти новшества следует узаконить. Куда нужно обращаться при реконструкции частного жилого дома? Есть обязательное требование: реконструкция должна быть безопасной.

Нужно четко просчитать, что она не приведет в будущем к опасности разрушения. Важно также, чтобы достройки не превышали параметров разрешенного строительства. Первоначально надо получить разрешение на проведение работ по реконструкции.
Обращаться следует в соответствующий региональный орган, который отвечает за выдачу подобных документов. Чаще всего, это местные исполкомы с системой «одно окно» или созданные при них комиссии по строительству.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы? разрешение на реконструкцию

Реконструкция частного дома за счет такой формы господдержки должна производиться только с получения разрешения от территориального органа ПФ. Для этого владельцу сертификата гособразца, направляющему материнский капитал на данный вид работ, которые он планирует осуществлять собственными силами, без использования услуг подрядных организаций, нужно представить соответствующее заявление. При положительном ответе выделенные средства перечисляются в два этапа на расчетный счет, который нужно будет указать в подаваемых документах.
Первый транш в количестве не более половины неизрасходованного до настоящего момента остатка из суммы материнского капитала можно получить в течении двух месяцев со дня рассмотрения заявления, а второй – только через полгода после перечисления предыдущей части, причем при подтверждении факта ведения работ по реконструкции.

Post navigation

Вначале необходимо обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) и заказать там технический паспорт на здание в целом с учетом СДЕЛАННЫХ ИЗМЕНЕНИЙ (т.е. с учетом реконструкции). Таким образом, через несколько недель у Вас на руках будет два технических паспорта: старый, без сделанных изменений и новый, в котором будут отмечены изменения Взяв оба этих технических паспорта, а также правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый паспорт на него, следует обратиться в администрацию с заявлением о разрешении реконструкции. В качестве правоустанавливающих документов могут фигурировать свидетельство о праве собственности (точнее, соответствующая выписка из Росреестра) на земельный участок, договор аренды такого участка. В ряде случаев право аренды позволяет узаконить самовольную постройку — см. здесь. Заявление пишется в свободной форме, от руки.

Оформление ранее проведенной реконструкции дома

Обычно люди, как правило, не соглашаются. Если на Вашем земельном участке, на котором расположено реконструированное здание (например, жилой дом), имеется недвижимое имущество или линейные объекты, принадлежащие третьим лицам, то необходимо также заручиться соглашениями от них, что они не возражают против реконструкции. Ведь, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать охраняемые законом интересы третьих лиц. Поэтому суд будет учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, т.е. должен будет выяснить, не нарушает ли сохранение самовольной (реконструированной) постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Как оформить реконструкцию дома

Это нужно доказать предоставлением необходимых документов в ПФ РФ. Это нужно знать Тем, кто собирается менять перекрытия или же переносить несущие стены, переустраивать помещения или вентиляционные шахты, заменять систему водопровода или канализации и т. д., обязательно нужны оформлять разрешение. Любое из перечисленных действий относится к такому понятию, как реконструкция частного дома.
За незаконные работы налагается административный штраф, кроме того, хозяев заставляют приводить все в прежний вид. Нужно помнить, что самостоятельная реконструкция частного дома законом запрещена. В первую очередь такие работы без соответствующего надзора со стороны специалистов могут быть опасны. Во-вторых, обнаружив нарушения, комиссия может принять решение о том, что строение требуется привести в то состояние, в котором оно было до этого.

Специалисты должны посмотреть новый проект, проанализировать все вносимые в него изменения и только после этого выдать специальное разрешение на осуществление такого процесса, как реконструкция частного дома. Какие документы нужно представить Для начала владельцу нужно будет написать соответствующее заявление и представить его в региональный отдел самоуправления. К нему надо будет приложить план по реконструкции строения, который должен быть составлен либо в юридической компании, либо частным предпринимателем, имеющим для этого соответствующую лицензию.

Кроме того, понадобятся такие документы для реконструкции частного дома, как подробная опись всех работ и мероприятий по изменению технических параметров, а также согласие на данный процесс всех членов семьи, в том числе и проживающих в данном особняке, и отсутствующих.

Как через суд оформить реконструкцию дома

Добавляются также разрешение на реконструкцию жилого дома и подтверждаются права собственности. Как оформить реконструкцию дома? Независимо от добротности строения, рано или поздно она устаревает и приходит в негодность, потому для такого дома нужна реконструкция, которая включает в себя множество комплексных работ. Но отдельные собственники вместо восстановления здания сносят его, правда, если они не являются памятниками зодчества или истории. Многие могут ничего не делать, но тогда все ваши действия будут считать противозаконными, после чего возрастает вероятность штрафов со стороны государства. Лучше всего уделить немного внимания и потратить немного времени, чтобы, как можно быстрее завершить сборку документов, чем потом мучительно разбираться и что-либо доказывать.

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ , по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

• Что считается реконструкцией частного дома
• Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
• Как направить уведомление о реконструкции дома
• Как узаконить реконструкцию дома

Что такое реконструкция частного дома

По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.

По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).

Hsylbyf Пользователь FORUMHOUSE

Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:

К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.

Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.

Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.

Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:

• индивидуальное жилищное строительство
• личное подсобное хозяйство
• малоэтажное жилищное строительство

В других случаях в МФЦ подают заявление, техпаспорт и документы, подтверждающие право собственности на дом только после завершения реконструкции.

Какие виды работ нужно согласовывать

Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.

Уведомление требуется для	Уведомление не требуется для:
Для любой надстройки (включая мансарды);	Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;
Любой переделки, которая приводит к расширению дома;	Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках;
Ремонта или восстановления несущих стен;	Сооружении временных перегородок между комнатами;
Утепления пола, потолка, стен;	Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами;
Замены инженерного оборудования, установки нового;	Корректировки формы тамбура (без изменения его площади);
Демонтаж старых или возведение новых этажей.	Демонтажа не несущих перегородок.

Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.

При реконструкции разрешается только ремонт существующих несущих конструкций; сносить действующие и возводить новые запрещается.

Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.

PaulWist Участница FORUMHOUSE

Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.

Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.

Для структурных изменений кровли никакие согласования не нужны.

Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.

Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.

Как направить уведомление о реконструкции дома

Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.

После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.

При реконструкции объектов ИЖС подготовка проектной документации не требуется. Домовладельцу достаточно приложить к заявлению схему, в которой будет указано, что и как он будет переделывать.

Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.

Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.

shtaket868 Пользователь FORUMHOUSE

Приложил уведомление, паспорт, ГПЗУ (уже был). Подал через сайт госуслуг, ищите разрешение на строительство, заполняете его но прикрепляете не заявление на разрешение на строительство, а скан уведомления о начале строительства. Там же увидел решение администрации, никто не звонил.

Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.

После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.

Как узаконить реконструкцию дома

Нередко домовладельцы, сделавшие в своих домах самовольную реконструкцию, сознательно не идут на легализацию этих изменений. Так, один из участников FORUMHOUSE, пристроивший к дому второй этаж, считает, что в свете выросшего налога на имущество лучше будет оставить все как есть, иначе «с такими налогами за срок службы дома отдашь любимому государству еще один дом». В его случае дом после реконструкции остался на прежнем месте, в кадастровых документах ничего не изменилось, коммуникации не отключались.

Cedric_1 Модератор FORUMHOUSE

Сложный вопрос: кто, когда и при каких обстоятельствах сможет призвать вас к ответу за реконструкцию, проведённую без разрешения? И случится ли это когда-нибудь?
На него не существует однозначного ответа.

У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.

Inc0gnit0 Участник FORUMHOUSE

И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.

Закон позволяет до 1 марта 2019 года оформить самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: отправить уведомление о планируемой реконструкции в ОСМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он отправляет второе уведомление, об окончании реконструкции, приложив к нему технический план объекта.

На FORUMHOUSE можно больше узнать о новом о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и получить консультацию по поводу разрешительной информации зданий, строений, сооружений. Почитайте нашу статью о , и о том, как грамотно именно «под себя». Предлагаем посмотреть наше видео, которое рассказывает об успешной перепланировке дома под нужды новых хозяев.

Зачастую об оформлении граждане задумываются, когда возникает вопрос об отчуждении имущества или появляются споры с соседями. Основные способы того, как узаконить самовольную пристройку это:

• обращение в судебные органы;
• получение разрешения от отдела градостроительства.

Нужно отметить, что получение разрешения «задним числом» вряд ли можно назвать законным, а выдача разрешения по факту происходит крайне редко. Остается обращение в суд, но перед этим потребуется провести техническую экспертизу здания. Если оную не провести, суд все равно потребует экспертной оценки. Если имеется положительное решение технической экспертизы, все документы на дом и землю в порядке, не затронуты интересы третьих лиц, то суд вынесет решение, разрешающее оформление пристройки. С положительным решением суда можно обращаться в администрацию, которая выдаст нужное разрешение.

Разрешение на реконструкцию частного дома

Достройка этажей, возведение прилегающих к дому пристроек, добавление новых коммуникаций - это действия, относящиеся к реконструкции здания. Иными словами, это внесение изменений в параметры жилища и создание новых технических характеристик. При осуществлении реновации главное правило - сохранение несущих стен.
Можно присоединять прилегающие здания, но с тем условием, что несущий каркас не будет подвержен разрушению или изменениям, способным пошатнуть прочность данного здания. Оформление разрешения на проведение реконструкции Перепланировку придется узаконить Чтобы реконструкция дома была осуществлена на законных основаниях, необходимо получить специально предусмотренное разрешение, которое выдается владельцу дома после анализа будущего плана сотрудниками государственных инстанций.

Post navigation

Необходимая документация При обращении в специализированный орган (региональный отдел самоуправления), владелец здания, где предположительно будет осуществляться реконструкция, должен написать заявление по установленной форме и приложить следующие бумаги:

1. план реконструкции дома, который составляется у лица, имеющего лицензию на подобные действия (юрист или частный деятель);
2. опись действий, которые хозяин собирается совершать (подробное описание ремонтных работ, изменение технических характеристик и прочее);
3. письменное согласие членов семьи, имеющих отношение к данному строению (при чем неважно проживают они на данный момент в доме или нет);
4. технический паспорт с планом.

В основном порядок рассмотрения предоставленных документов сотрудниками органа самоуправления укладывается в 30 календарных дней.

Можно ли проводить реконструкцию частного дома без проектной документации?

• 1 Капитальное реставрирование жилища
• 2 Какие определения стоит различать
• 3 Оформление разрешения на проведение реконструкции
• 4 Необходимая документация
• 5 Процесс оформления разрешения на реконструкцию частного дома
• 6 Пошаговое оформление разрешения
• 7 Что делать после получения одобрения на реконструкцию
• 8 Этапы выполнения при работе профессионалов
• 9 Реконструкция жилища за счет материнского капитала
• 10 Важно знать

Капитальное реставрирование жилища Несущие стены при реновации дома сносить нельзя Если по причине обветшалости или из-за надоевшей планировки хозяева решаются на капитальную реставрацию частного дома, то им нужно быть в курсе всех нюансов проводимых манипуляций, чтобы в будущем избежать неожиданно свалившихся на голову неприятностей.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы? разрешение на реконструкцию

Внимание

При этом собственника не только оштрафуют, но и обяжут снести ненадлежащее строение. Тем не менее, с необходимостью оформления пристроек рано или поздно сталкивается каждый собственник подобного имущества. Основные термины Прежде чем начинать оформление пристройки, необходимо узнать, а нужно ли это? Дело в том, что многое зависит от характеристик конструкции.

Пристройки бывают капитальными и облегченными. Причем первые должны в обязательном порядке иметь документальное оформление, а вторые не подлежат госрегистрации. Некапитальная застройка выражается в таких работах, как: Пристройка навеса К частному дому Сооружение крыльца - Обустройство сарая или гаража Если в процессе работ не затрагиваются основные инженерные коммуникации и строительство не влияет на несущие элементы То есть не требует оформления пристройка, имеющая статус временного сооружения.

Реконструкция дома

Если сам дом не оформлен, то можно зарегистрировать его по дачной амнистии целиком. Правда в 2018 году одной декларации недостаточно. Потребуется оформить технический план. Но до 2018 года можно обойтись без разрешения на строительство.

Инфо

Как оформить пристройку к частному дому на участке ИЖС Любая капитальная пристройка к жилому дому на участке ИЖС относится к категории реконструкции. Это подразумевает изменение параметров объекта, его площади и иных характеристик (высота, объем, этажность и т.д.). А раз меняется объект, нужно получить разрешение на реконструкцию.

По сути, реконструкция это тоже строительство, поскольку она увеличивает площадь объекта. Перед началом возведения пристройки нужно обратиться в органы местного самоуправления и получить образец заявления на реконструкцию и перечень требуемых документов.

Какие документы нужны для реконструкции частного дома: собираем вовремя

Реконструкция частного дома без разрешения Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Как узаконить реконструкцию дома с минимальными затратами

Техническая документация для узаконивания реконструкции Для начала необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации для составления проекта, а также в архитектурное бюро и региональное представительство СЭС. Инженер БТИ обязан визуально осмотреть реконструкцию и сравнить ее с предыдущим планом, после чего вносятся графические изменения. Если же реконструкция коснулась лишь части помещения, например, внешней отделки: облицовка кирпичом, диким камнем или сайдингом – узаконивать ее не надо.

Архитектор составляет новый проект дома, если реконструкция была глобальной, что стало причиной увеличения площади или принципиально изменило предыдущую конструкцию. Заключения СЭС необходимо в том случае, когда реконструкция относится к переносу места водопроводных стоков, канализации или газовых коммуникаций.
После оформления права собственности на свою долю, владелец вправе пристроить к ней дополнительное помещение и зарегистрировать его на себя. Можно ли по дачной амнистии Дачная амнистия многим гражданам жизнь существенно облегчила. Ранее неоформленные участки и дачи, наконец-то, получили статус законного имущества.
Появилась надежда и у владельцев незаконно возведенных пристроек. Чего уж проще – подал декларацию и стал законным собственником. Но есть такой нюанс, что амнистия позволила узаконить незаконные постройки.
Как-то баня, гараж, дачный домик и прочие отдельно стоящие строения. Пристройка к дому отдельной не является. Это часть объекта капитального строительства, а значит и неотъемлемый элемент жилого дома. Следовательно, дачная амнистия не поможет узаконить пристройку к частному дому, на который оформлено право собственности. Но именно в наличии права и заключен ключевой момент.

Реконструкция частного дома с увеличением площади без разрешения

В соответствующие инстанции нужно представить также план с техническим паспортом данного дома. Как правило, в органах самоуправления подобные заявления рассматриваются в течение одного месяца. Процедура получения разрешения Она регулируется нормами, которые указаны в Градостроительном Кодексе РФ.

К числу обязательных справок, предъявляемых в соответствующий отдел, относятся также нотариально заверенные копии документов, доказывающих право собственности на дом с приусадебным земельным участком, разрешение от районной администрации района, которой подчинена территория, где находится строение, а также справка из БТИ. Кроме того, владельцу жилья необходимо собрать и дополнительные справки, список которых ему выдадут в администрации данного населенного пункта либо в городском органе самоуправления.

Важно

При этом она:

• второстепенна по отношению к зданию;
• не включена в изначальный проект во внешний периметр строения;
• владеет одной или более стеной, общей со строением.

Регистрация пристройки необходима, поскольку она нарушает проект здания, к какому добавляется. По документам получается, что это абсолютно другое строение. Распоряжаться им без оформленного права собственности нельзя.

Важность официального оформления постройки очевидна. Причем не имеет значения возраст такого сооружения. Если имеется пристройка, которая не входит в первоначальный план, то ее нужно зарегистрировать. Нормативная база В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольная постройка это жилой дом или иное строение, возведенное на земельном участке, не отведенном для этой цели или возведенное без получения необходимого разрешения с нарушением строительных норм и правил.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка - это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве - это самовольная реконструкция - когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя - это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принятФедеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»»,согласнокоторому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

1. В административном порядке - через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) - это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

• «положительное» - о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
• «отрицательное» - о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние - если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом - вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) - специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы - Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

• о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
• о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
• о необходимости подготовки проектов планировки территории;
• о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
• об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:

• об изменении цели предоставления земельных участков;
• о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
• об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

• оформление или переоформление земельных отношений с городом;
• узаконивание (легализация) самостроя;
• смена функционального назначения здания;
• изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях - от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Последствия строительства здания без разрешений и согласований

Оплата штрафов за незаконное строительство

Невозможно получить Разрешение на строительство и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Невозможно провести регистрационные действия (нельзя зарегистрировать и продать)

Расторжение Договора аренды земельного участка (в случае аренды у города)

Отсутствие компенсации при сносе (в случае реновации территории района)

Снос незаконно построенного здания (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015г.)

В каких ситуациях узаконить (легализовать) самострой невозможно?

Таких ситуаций немного:

• Нарушены права третьих лиц.
• Объект представляет опасность жизни и здоровью.
• Согласно градостроительной документации, на данном земельном участке невозможно строительство данного вида объектов.
• Объект уже попал в Постановление Правительства Москвы N 829-ПП и подлежит сносу.

Если Вы допустили ситуацию, что Госинспекция по недвижимости узнала о Вашем самострое, будьте готовы к тому, что объект может попасть в перечень 819-ПП, т. е. с дальнейшей перспективой сноса, если не предпринимать никакие действия. Исключение из 819 Постановления возможно, однако все случаи индивидуальны.

К сожалению, если объект самостроя попадает в Постановление Правительства Москвы N829-ПП от 08.12.2015г., то мы уже не сможем ничем помочь. Такие случаи бывают крайне редко, только если собственники своими действиями или бездействием допускают его попадание в 829-ПП.

Ответственность за незаконное строительство или реконструкцию

Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своего объекта на вполне законных основаниях. Так при осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений, за которые предусмотрена ответственность в виде штрафа. Это может быть:

1. Нецелевое использование земельного участка в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
2. Строительство или реконструкция без разрешения в соответствии со ст.9.5 КоАП РФ.
3. Невыполнение предписаний Госстройнадзора в соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ и т.д.

Согласно законодательству РФ и действующей судебной практике самовольная постройка или самострой, подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, или иной документацией, лицом, осуществившим ее за свой счет.

Помощь в узаконивании (легализации) самостроя

Узаконивание (легализация) самостроя - процедура сложная и достаточна долгая. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений объект может оказаться в списке под снос, т. е. попасть в Постановление Правительства Москвы N829-ПП. Поэтому чем раньше приступить к процессу легализации, тем эффективнее и дешевле он окажется.

Мы беремся за узаконивание самостроя только в том случае, если понимаем, что можем помочь, т. е. видим конечный результат, который будет устраивать Заказчика. В любом случае, перед подписанием договора Заказчику будут озвучены все возможные пути согласования объекта.

Этапы работ

Анализ документации

Анализ правоустанавливающих документов, выявление возможности или невозможности узаконивания (легализации) самовольного строительства.

Проектные работы

Разработка проектной документации: буклета для обоснования внесения изменений в ПЗЗ.

Оплата штрафа

Оплата штрафа за незаконное строительство (реконструкцию) здания (при наличии Предписания ГИНа) или получение официального ответа ГИНа об отсутствии признаков самовольного строительства.

Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке – документ, который необходимо оформлять, если при капитальном ремонте здания приходится вмешиваться в его структуру. Без этой бумаги действия, направленные на технологические изменение каркаса постройки, будут считаться незаконными. Ее можно зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Законодательные акты

Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:

• Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
• статья №754 ГК;
• Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
• Приказ Госкомархитектуры от №312;
• ФЗ №191;
• Постановление Госстроя №153;
• региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

• надстройка (в т.ч. мансард);
• расширение дома;
• утепление пола, стен и потолка;
• замена или установка нового инженерного оборудования;
• перестройка;
• ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

• демонтаж или возведение новых этажей;
• изменение конфигурации, формы и размера здания;
• установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
• постройка крыльца и веранды;
• «прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Как получить разрешение на реконструкцию в 2018

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

• составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
• оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
• заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

• заявление на реконструкцию;
• план застройки на собственной земле;
• выписку ЕГРН;
• техзадание на будущие строительные работы;
• описание всех мероприятий;
• правоустанавливающие документы на надел;
• план дома и участка на текущий период;
• общегражданский паспорт;
• согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

• монтаж и демонтаж конструкций;
• проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

• заявление на реконструкцию дачного дома;
• выписка ЕГРН;
• сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Частные случаи реконструкции жилого дома

Схема оформления реконструкции зависит от типа основного дома и пристройки. Основной скелет и протокол работ остается неизменным, но прибавляются дополнительные нюансы. Например, реконструкция кирпичного дома в деревне (старого или не очень) оформляется по стандартной схеме, а дачи – по упрощенной.

С увеличением площади

При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше. Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания. Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.

Реконструкция старого деревянного дома

Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций. Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой. Чтобы гарантированно подключить газ в такой дом, нужно соблюдать габариты постройки и не выходить за его периметр.

Аналогичные проблемы ждут тех, кто под видом реконструкции решит снести старый деревенский дом и построить новое здание. Лучше не экспериментировать, а изначально получать разрешительную документацию на тот вид работ, который будет производиться в реальности.

Реконструкция крыши и кровли

В большинстве случаев удается доказать, что структурные изменения крыши относятся не к реконструкции, а к ремонту, поскольку крыша не относится к несущим конструктивным деталям постройки. Основания:

• статьи №1, 51, 5 Градостроительного Кодекса;
• ФЗ №337;
• ФЗ №215;
• ФЗ №364;
• ФЗ №210;
• ФЗ №243.

Т.е. перед заменой крыши можно не получать разрешение на реконструкцию, если собственник дома сможет доказать, что это всего лишь капитальный ремонт здания.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

• заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
• взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
• если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
• после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
• взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
• обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.