В понятиях и "вид разрешенного использования" нередко существует путаница. Неспециалисту разницу между данными терминами уяснить нелегко. И всё же у них есть характерные отличия. И разницу эту представлять себе полезно во избежание юридических проблем тем, кому предстоит столкнуться с изменением правового статуса участка земли.

Давайте разбираться

Понятия на самом деле являются взаимно дополняющими. Но термин "категория" в целом - более общего характера, а другой - "вид" - существует для уточнения вариантов возможного использования участка в пределах той или иной категории.

Например, если к категориям земель относятся участки сельхозназначения, они могут обладать основным и парой дополнительных видов применения. Для понятия "категория" данное объединение терминов не допускается. То есть, к примеру, один и тот же участок никак не может одновременно относиться к лесному фонду и предназначаться для промышленного строительства или возведения жилого дома.

Какими они бывают

Действующее законодательство выделяет строго определенные категории назначения земель. Состоят они из:

Земель поселений;

Сельскохозяйственных;

Спецназначения (используемых под транспортные нужды, коммуникации и задачи промышленности);

Заказников, заповедников и прочих охраняемых зон, обладающих статусом историко-культурных либо представляющих научный интерес;

Водных и лесных фондов;

Резерва.

Любой из участков на территории страны может быть отнесён исключительно к одной какой-нибудь данной категории земель. Земли, разрешенное использование которых требуется изменить в интересах регионального развития, находятся в ведении законодательных органов субъектов РФ, которые наделены правом принятия подобного решения.

Деление по видам

По каким же критериям происходит разделение территорий сёл и городов? Принципы его основаны на зонах, связанных с размещением жилых, промышленных и прочих объектов. Например, если конкретная часть города десятилетиями служит местом работы крупномасштабного предприятия промышленности, строить близко к нему детский сад либо многоквартирный жилой дом никто не позволит. Это связано с необходимостью соблюдения законодательно утвержденных норм, касающихся расстояний между промышленной зоной и жилыми кварталами.

Земельным кодексом РФ (положениями статьи 85) разграничиваются 8 зон различного назначения, которые могут существовать в пределах границ любого населенного пункта. Речь идет о жилых кварталах, землях, предназначенных под учреждения общественного развития (офисы, школы, поликлиники и тому подобное), курортно-рекреационных территориях (санаториях и парках), сельскохозяйственных, промышленных, предназначенных для развития инфраструктуры транспорта, а также объектов Министерства обороны РФ, зонах специального назначения и иного.

Дополнительные моменты

Каждая из территориальных зон юридически обладает правом к использованию в качестве нескольких строго определенных дополнительных видов. В частности, градостроительный регламент позволяет в пределах жилых кварталов строить частные дома жилой застройки (многоэтажные, среднеэтажные и смешанного вида). Данное положение предусмотрено пунктом 5 той же статьи номер 85 ЗК РФ.

Подобные нюансы и требования существуют для любой другой зоны каждого поселения. Изменять характер использования никому самовольно не разрешается. В случае выявления нарушений допустившему их грозят немалые штрафы, а незаконная постройка обязана быть снесена. Всё чаще и чаще в последнее время местные власти, используя тяжелую технику, ликвидируют так называемые малые архитектурные формы, к которым относится всё разнообразие существующих павильонов и киосков.

Как изменить вид разрешенного использования

Если вы не располагаете информацией, к какой категории использования земель (или виду) относится тот или иной участок, это не должно стать проблемой. Все необходимые данные можно получить, ознакомившись с кадастровой документацией либо запросив выписку на сайте Росреестра. Как правило, все землевладельцы в курсе, к какой категории земли относится принадлежащий им участок, что за объект возможно на нем построить, а что - под категорическим запретом. Более серьёзной проблемой для большинства из них становится преодоление процедуры изменения разрешенного вида использования.

Так как по закону строительство, противоречащее кадастровому паспорту, не допускается, единственный выход для собственника - подача ходатайства с просьбой присвоения участку одного из дополнительных видов использования. Такой вариант вполне распространён и является законной возможностью изменить статус участка. Прибегают к нему тогда, когда требуется открыть магазин либо какой-то ещё объект, имеющий социальное назначение.

Не так все просто

Думать, что, подав ходатайство, заявитель автоматически добьется перевода земель одной категории в другую или смены вида разрешенного использования, не следует. Это не делается лишь по желанию владельца. Собственник (либо арендатор) должен выдвинуть серьезное обоснование целесообразности подобного ходатайства. Ему предстоит доказать, что изменения, которых он добивается, сыграют положительную роль в общественном развитии населенного пункта. Распределение земель по категориям и смена их предназначения - вопрос весьма серьезный, и заявителю следует быть готовым к ожесточенной дискуссии на данную тему на заседании местного совета (его земельной комиссии) или же на депутатской сессии.

Ходатайство составляется, как правило, в свободной форме исходя из стандартных правил подачи заявлений и обращений в любое из государственных учреждений. Вместе с ним заявителю потребуется предъявить и копию правоустанавливающего документа, относящегося к земельному участку. То есть договора приватизации, дарения либо купли-продажи, свидетельства о праве на наследование. Поданное им ходатайство обязаны рассмотреть в срок не более двух месяцев. Если дело завершилось отказом в удовлетворении просьбы, можно попытаться решить его по суду. Но только тогда, когда отрицательное решение выглядит неправомочным по достаточно веским основаниям.

Что подразумевает категория сельскохозяйственных земель

Какие имеются варианты их применения? Как и другие виды категорий использования земель, сельскохозяйственные участки бывают определённых разновидностей, которых может быть несколько. Ознакомившись с положениями пункта 11 85-й статьи ЗК РФ, мы увидим, что земли сельскохозяйственного назначения разрешается "употреблять" в одном из следующих вариантов:

1. Как пастбища и сенокосы.

2. Как сады.

3. Как участки аграрного производства (в том числе животноводства).

4. Как дачные участки.

5. Как приусадебные фермерские участки.

6. Как земли промышленных объектов, к которым относятся линии электропередач, трубопроводы высокого давления, дороги.

7. Как залежные земли.

Как сберечь сельские угодья

Территории данной категории могут быть подвержены изменению по виду их применения. Но и здесь имеется множество серьёзных нюансов и ограничений, благодаря которым прекратить или поменять один из видов аграрного производства, основываясь лишь на желании владельца, невозможно.

В частности, запрещено менять категорию участка в случае превышения его кадастровой стоимости средней по региону на 50% и выше. На практике применяется данная норма к землям садов и территориям, на которых выращивают многолетние ценные культуры. Служит она для предотвращения уменьшения площадей данных участков и других ценных объектов аграрного назначения.

Категория населенных пунктов"

Если вас заинтересовала идея приобрести недорого участок с ветхим домиком, находящийся в непосредственной близости от оживленной дороги или транспортной остановки, прежде всего уточните код классификатора, по которому возможно дальнейшее использование этой земли. Подобная информация точно так же берется из кадастрового паспорта объекта в результате получения выписки из Росреестра.

Если код упомянутого участка относится к перечню от 2.0 до 2.7 классификатора, это значит следующее - всё, что сможет построить покупатель на данной земле - малоэтажный жилой домик. Разумеется, никто не помешает ему разбить рядом с жилищем приусадебное подсобное хозяйство, небольшую теплицу или поставить личный гараж. Но в коммерческих целях эту землю использовать нельзя.

Для данных целей нужен участок с кодами "бизнес-класса" (4.0-4.9). Принадлежность к данному интервалу позволяет располагать на участке капитальные строения стационарного характера. Например, магазин либо торгово-развлекательный комплекс (код 4.2), офисное здание (код 4.1), страховую контору или банк (код 4.5), рынок (код 4.3), ресторан, кафе или столовую (код 4.6), гостиницу (код 4.7), развлекательное заведение (код 4.8), автосервис либо автопарк (код 4.9).

О покупке земли в городе

Если же нужный вам код в кадастровом паспорте не найден, это еще не значит, что покупка не состоится. В случае размещения выбранного вами участка в общественной, промышленной либо зоне, предназначенной под транспортную инфраструктуру, вполне реальна возможность добавления дополнительно условно-разрешенного варианта использования к основному.

Насколько успешным будет решение данного вопроса, напрямую зависит от позиции местной администрации (в частности, ее земельного управления). Если планируемое вами к возведению здание однозначно работает в сторону развития города и создания дополнительных рабочих мест, в интересах местных властей пойти вам навстречу.

...и все прочее

83-я статья Земельного кодекса РФ участки, относящиеся к категории земли населенных пунктов, предназначает для развития и застройки сел, городов и других муниципальных образований. Согласно пункту номер 3 84-й статьи Кодекса в случае включения в границы населенного пункта частного участка статус его сохраняется. То есть владелец его продолжает пользоваться правом собственности.

Помимо перечисленных выше зон территории городов, еще существует и дополнительная категория - земли, подпадающие под обозначение "иных территориальных зон". Сюда можно отнести все те участки, назначение которых - общее использование. То есть проезды, скверы, улицы, площади и т. п. Чаще всего подразумевается вхождение их в состав одной из основных зон. Такие участки нельзя приватизировать либо передать в частную собственность каким-то другим способом.

О нецелевом использовании земли

Что подразумевается под данным термином? Нецелевым использованием земельного участка считается эксплуатация его не в соответствии с назначением, определённым для данной земельной категории. Это действие подпадает под определение нарушения и влечет за собой административную ответственность согласно статье 8.8 КоАП РФ.

Размер санкций может быть весьма значительным. Гражданину (физическому лицу) предстоит выплатить штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и равен 0,5-1% от нее. При этом минимальный размер штрафа не может быть ниже 10000 руб. Кстати говоря, если вы надумали построить, скажем, магазин на участке, который для того не предназначен, вас ждёт не только необходимость уплаты штрафа, но и работы по сносу незаконной постройки.

Любая информация о том, к какому виду разрешенного использования относится тот или иной участок, занесена в Государственный кадастр недвижимости. Именно поэтому рекомендуется любые операции с землей предварять ознакомлением с паспортом участка.

Что можно в населенном пункте

Из тех девяти категорий жилых зон, указание на которые содержит 85-я статья ЗК РФ, физическим лицам есть смысл интересоваться лишь двумя - жилыми и сельскохозяйственными. Так как остальные не могут никаким образом оказаться в собственности отдельного гражданина. Согласно пункту 5 85-й статьи ЗК, использование земельных участков в жилой зоне может быть следующим:

1. Для индивидуальной жилой застройки.

2. Для малой, средней и многоэтажной жилой застройки.

3. Для строительства помещений культурного либо бытового предназначения.

Согласно пункту номер 11 той же статьи, находящиеся в пределах сельскохозяйственных земель участки можно использовать в целях строительства помещений и зданий, предназначение которых - сельскохозяйственное производство. Другой возможный вариант их использования - под пашни и многолетние насаждения. Если вы планируете участок под индивидуальное жилищное строительство, проверьте наличие кода в кадастровом паспорте, относящегося к жилой застройке (2.0 - 2.7).

Но помните, что сюда не может быть отнесено здание, предназначение которого - проживание с одновременным лечением (санаторий) или поддержание нужд непрерывного производства (служебное жилье для работающих вахтовым способом).

Частному застройщику

Если вы планируете а также разведение огорода, обратитесь к тому же разделу номер 2 классификатора. Уже упомянутые коды обозначают, что землю можно использовать под возведение малоэтажного здания без раздела на квартиры (не более 3 этажей), строительство наземных сооружений и сараев, под садовое строительство (требования к таким домикам аналогичны пункту 1), личное подсобное хозяйство на приусадебном участке, сооружение временных, передвижных и прочих помещений, годящихся к проживанию, то есть кемпингов, вагончиков и т. п. При этом подразумевается возможность подключения их к системам инженерных сетей.

Как мы видим, понятие индивидуального жилищного строительства включает в себя, помимо возведения собственно дома, организацию личного подсобного хозяйства.

Если вы бизнесмен

Тому, кто планирует предпринимательскую деятельность, следует поискать земельный участок, снабженный кодом классификатора 4.0-4.9. Именно такая земля предполагает возведение на ней капитальных сооружений, назначение которых - отдых, торговля, автосервис и тому подобное. Допустим, заполучив в собственность участок с кодом 4.4, вы сможете построить на нём магазин, причём площадью - не свыше 5000 квадратных метров.

О других видах использования земли

По 37-й статье Градостроительного кодекса видами разрешенного использования участков любой территориальной зоны могут быть:

1. Основной (речь идёт об изначальном предназначении).

2. Условно-разрешенный (подразумевается возможное предназначение).

3. Вспомогательный.

Рассмотрим чуть подробнее каждый из них. Основной вид подразумевает соответствие непосредственному предназначению участка согласно локализации и территориальной зоне. Чтобы использовать землю согласно основному виду, не нужно никаких дополнительных разрешений и согласований с администрацией. То есть собственник самостоятельно планирует, как ему распорядиться участком в пределах классификатора и категории земли.

Что касается условно-разрешенных видов его использования, то их перечень регламентируется градостроительным законодательством того региона, к которому участок относится. Но во всех случаях, чтобы выбрать любой из данных видов, собственник обязан это согласовать с властями и заручиться необходимым разрешением.

Как это выглядит на практике? Допустим, основное предназначение участка - ИЖС. При этом условно-разрешенный вид его использования - возведение торгового объекта. Для получения разрешения на застройку собственник обязан отнести заявление в региональную комиссию, решающую вопросы землепользования. Ответ будет получен в результате публичных слушаний.

Что касается вспомогательных видов использования, то они допустимы лишь в виде дополнений к первым двум разновидностям и могут быть реализованы только совместно с ними. Поясним для наглядности: если на участке позволено строительство магазина, вспомогательным видом может стать организация, например, автопарковки (наземной или подземной).

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

• Категория (целевое назначение) - земли сельскохозяйственного назначения;
• Вид разрешенного использование - для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели - обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором - находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда - это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе

ВРИ

Разделы статьи:

Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.

Виды разрешённого использования земельных участков

Вид разрешённого использования земельного участка - это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:

1. в пределах его целевого назначения
2. в соответствии с территориальным зонированием

Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.

Условно разрешённые виды использования земельных участков

Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.

Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:

• при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
• для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются

Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:

• правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
• администрация:
  • организует и проводит публичные слушания
  • готовит:
    1. заключение
    2. рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
    3. отказ в предоставлении разрешения с указанием причин

Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.

Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:

• разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
• спортзалы
• бассейны
• станции «Скорой помощи»
• больницы
• административные предприятия
• офисы
• сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
• временные сооружения мелкорозничной торговли

Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.

Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

• технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
• проезды общего пользования
• объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
• хозяйственные площадки
• общественные туалеты
• объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
  • торговли
  • общественного питания
  • бытового обслуживания
• объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
• объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
• другие

Особенности Классификатора

• ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
• сопутствующие виды эксплуатации участков:
  • неразрывно связаны с основным ВРИ
  • не требует отдельных процедур, так как уже учтены

Полезно знать

• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться

Виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков в текущем году остаются неизменными. Последние изменения были внесены в 2015 г. Все коды ВРИ внесены в специальный документ - классификатор (Классификатор ВРИ). Им в настоящее время пользуются кадастровые инженеры, а также все профильные ведомства, так или иначе имеющие отношение к землеустройству и землепользованию.

Что такое Классификатор ВРИ?

Действующая редакция Классификатора вступила в силу 24.12.2014 г. и утверждена Постановлением Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. Этот отраслевой стандарт служит единственным источником для определения категории разрешенного использования для всех без исключения земельных участков.

Чтобы поставить любой земельный участок на кадастровый учет, сначала необходимо:

1. Определить по Классификатору вид разрешенного использования (код);
2. Выполнить оценку;
3. Подготовить территориальный план.

Требование о присвоении каждому участку определенного вида разрешенного использования содержится в Земельном кодексе. Следование требованиям Классификатора позволяет защитить нуждающиеся в этом разновидности участков (заповедники, заказники и т.д.), а также придать каждому объекту конкретный статус.

Важно подчеркнуть, что «категория земель» - это не то же самое, что «вид использования земель». Так, Земельный кодекс называет только 7 категорий, но видов разрешенного использования на данный момент существует намного больше. Для упорядочения и был создан Классификатор ВРИ, в котором перечислены все способы использования земель для хозяйственной деятельности. Если выявляются нарушения правил Классификатора, то для нарушителя это влечет не только гражданско-правовые последствия (расторжение договорных отношений), но и административные в форме штрафов.

В положения Классификатора регулярно вносятся поправки. Однако, действует правило, согласно которому уже присвоенный вид разрешенного использования сохраняется за участком до тех пор, пока не будут изменены его границы. Если же границы меняются или ВРИ присваивается впервые, то применяется самая последняя редакция Классификатора.

Особенности Классификатора ВРИ

В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.

Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.

В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.

Как можно использовать земли по Классификатору ВРИ?

Опираясь на присвоенный участку код ВРИ, владелец может его использовать для:

1. Сельскохозяйственных работ, включая устройство пасек, посадку плодовых деревьев, разведение крупного или мелкого скота и т.д. Речь идет не только о таких крупномасштабных объединениях земель, как агрофирмы, чьи территории могут охватывать тысячи гектар, но и малые фермерские хозяйства и даже еще более мелкие участки для индивидуального пользования.
2. Возведения жилых строений. Сюда входит и частное строительство для индивидуального использования, а также застройка целых районов многоквартирными домами.
3. Строительства всевозможных социально-культурных объектов: театров, школ, больниц, церквей и т.д. Объединяет эти категории именно назначение объектов, которые не используются как производственные или жилые.
4. Коммерческого использования - строительство рынков, торговых комплексов, отелей и т.д. Каждый из построенных объектов недвижимости используется для получения прибыли.
5. Рекреационного применения - возведения объектов туризма, спорта, санаториев и т.д.
6. Создания объектов производственного назначения (цеха, склады, заводы и т.д.).
7. Транспортного применения - возведения дорог, мостов, промышленных трубопроводов и т.д.
8. Военное и охранное использование.
9. Создания гидротехнических объектов - прудов, каналов, ледников.
10. Природоохранной деятельности (заповедники, заказники, охраняемые зоны).
11. Заготовки леса и переработки древесины.
12. Размещения объектов общего использования, как то автотрассы, тротуары, парки и скверы, площади, кладбища, крематории и т.д.

Существует и так называемый «запасной» ВРИ, который назначается землям, не используемым для какой-либо хозяйственной деятельности. Существуют территории, вблизи которых нет населенных пунктов, или иных объектов, поэтому до момента их распределения земли остаются без конкретного назначения.

Подробнейшее описание, приводимое по каждому виду в Классификаторе, позволяет в точности определять, в каких целях можно пользоваться данной землей, а в каких - нет. Эта информация служит руководством для собственников, а также для тех, кто желает приобрести участок.

Типичный пример - приусадебный участок для личного подсобного хозяйства. На нем собственник вправе построить жилой дом для себя, причем высотой до 3 этажей. Но поделить этот дом на несколько квартир, зарегистрировав каждую как самостоятельный объект недвижимости - нельзя. Зато можно построить гараж или другие хозяйственные постройки, а также разводить домашних животных и производить сельскохозяйственную продукцию.

Ни одна из категорий не имеет единственного назначения, всегда перечисляется несколько допустимых вариантов использования, что открывает перед хозяйствующими субъектами широкие возможности получения прибыли или иной пользы от недвижимости.

Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?

Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.

Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка - «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.

Как узнать ВРИ своего участка?

Чтобы узнать ВРИ участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Сделать это в местном отделении Росреестра, на его официальном сайте или через сайт госуслуг. Заявление можно подать и через МФЦ. Если у вас есть на руках документы в виде свидетельства о праве собственности, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код ВРИ. Сведения о коде ВРИ являются общедоступными.

Как изменить ВРИ?

Немалую часть собственников земель волнует вопрос об изменении ВРИ. Ведь вполне может так сложиться, что намерения собственника не совпадают с тем, что Классификатор разрешает делать на земле. Например, земля сельхозназначения не может использоваться для строительства многоквартирного жилья, а владельцу хотелось бы отдать свой участок под застройку.

Полномочиями по изменению ВРИ для участков земли обладает местная администрация. Для этого нужно обратиться в подчиненный земельный комитет. Если земельного комитета нет, тогда придется обращаться в администрацию вышестоящего территориального подразделения (районного, городского). Многие комитеты имеют свои официальные сайты, где можно получить информацию о времени работы, порядке приема заявлений. Далее необходимо составить заявление, в котором указывают:

1. Кадастровый номер земельного участка.
2. Настоящий и желательный коды ВРИ.
3. Причины, по которым собственник желает изменить ВРИ.
4. Информация о владельце земли, а также о том, числятся ли за участком обременения.

Дополнительно к заявлению следует приложить следующие документы:

1. Копию паспорта владельца участка.
2. Выписку из ЕГРП.
3. Письменное согласие собственника на смену ВРИ.

После получения заявления от собственника, комитет изучает возможность смены ВРИ, а затем выдает официальный отказ или одобрение. Оспорить отказ можно в судебном порядке. Положительный ответ является основанием для дальнейших мероприятий по изменению ВРИ.

Администрация рассматривает - к какой функциональной зоне относится данный участок. Для каждой из таких зон имеется перечень допустимых ВРИ. Если собственник запросил перевод из одного кода ВРИ в другой, но оба кода входят в перечень, составленный для данной зоны, то разрешение будет выдано.

В последние годы правовое регулирование в сфере земельно – имущественных отношений претерпевает существенные изменения. Одним из основных нормативных правовых актов, значительно повлиявших на реформирование земельного законодательства, стал утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 Классификатор видов разрешенного использования земельных участков .

Классификатор разработан во исполнение пункта 13 плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р , пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и определяет исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков (далее также – ВРИ, виды разрешенного использования).

Классификатор направлен на устранение бессистемности, излишней конкретизации, ненужного разнообразия видов разрешенного использования, сложившихся в результате многолетней практики самостоятельного установления ВРИ органами местного самоуправления путем закрепления их в правилах землепользования и застройки муниципальных образований.

Классификатор ВРИ представляет собой единую систему типологии видов разрешенного использования земельных участков. Он устанавливает определенный стандарт видов разрешенного использования - их наименования, содержание и кодовые обозначения. В описании вида разрешенного использования приводится разрешенная деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ.

Виды разрешенного использования земельных участков изложены в Классификаторе не просто путем последовательного перечисления. В структуре Классификатора отдельные виды разрешенного использования объединены в более крупные группы. Данная группировка использована не только для наиболее понятного восприятия содержащейся в Классификаторе информации, но и как показывает практика, удобна в применении разработчиком правил землепользования и застройки при подготовке градостроительного регламента.

Стоит отметить то обстоятельство, что описание содержания видов разрешенного использования является достаточно широким и включает в себя обширный спектр видов деятельности, разрешенных к осуществлению на земельном участке, в том числе, предусматривает размещение объектов, которые раньше должны были быть включены в состав вспомогательных видов разрешенного использования. Так, например, в содержание видов разрешенного использования «Жилой застройки» включено размещение гаражей, автостоянок. Кроме того, часть видов разрешенного использования земельных участков, связанных с жилой застройкой, содержит в своем составе выращивание плодовых, ягодных овощных, бахчевых, декоративных культур, обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха. В данном примере речь идет о сопутствующем использовании земельного участка, которое неразрывно связано с его основным назначением, и, по сути, является вспомогательным видом разрешенного использования.

Данное обстоятельство исключает необходимость закрепления в градостроительном регламенте размещение объектов, требующихся для полноценного функционирования территории (таких как объекты, предназначенные для временного хранения автомобильного транспорта, объекты, обслуживающие жилую застройку и пр.) в качестве вспомогательных видов разрешенного использования в жилых, общественно-деловых и иных зонах, что, безусловно, является положительным моментом.

Кроме того, Приказ № 540 содержит отдельную оговорку о том, что содержание всех видов разрешенного использования, перечисленных в Классификаторе, допускает без отдельного указания в Классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков. Из этого следует, что объекты инженерно-технического обеспечения зданий, строений, сооружений являются разрешенными во всех территориальных зонах.

Учитывая то, что функционирование практически любого объекта не представляется возможным без инженерных сетей (связь, водопровод, канализация, электроснабжение, теплоснабжение и т.д.), ранее их указание было необходимо в градостроительном регламенте всех территориальных зон в качестве вспомогательного вида разрешенного использования, а с принятием Классификатора, закрепившего возможность размещения и эксплуатации линейных объектов совместно с любым видом разрешенного использования земельного участка без необходимости отдельного указания таких объектов, содержание градостроительных регламентов значительно упростилось.

Рассмотренные примеры наглядно иллюстрируют то, что Классификатор ВРИ существенно облегчил работу по подготовке правил землепользования и застройки за счет унификации подходов, ликвидации разночтений, возникающих при определении видов разрешенного использования, исключения их излишней детализации, приводящей не только к перегруженности градостроительных регламентов, но и к последующей необходимости их частой корректировки.

Казалось бы, унификация и упорядочивание ВРИ путем введения Классификатором единой терминологии с четко определенным содержанием, должны устранить проблемы двоякого толкования и неправильного определения видов разрешенного использования при подготовке проектов правил землепользования и застройки, что, в общем - то, и произошло. Однако структура Классификатора и некоторые формулировки ВРИ при практическом применении вызывают больше затруднения, нежели устраняют неточности.

В результате практической деятельности по подготовке документов градостроительного зонирования специалистам, органам государственной власти, органам местного самоуправления, а также иным правоприменителям пришлось столкнуться с рядом трудноразрешимых вопросов, вызванных нововведенными видами разрешенного использования, закрепленными в Классификаторе.

Стоит отметить, что разработчики Классификатора, понимая значимость его принятия и в то же время осознавая не безупречность первой редакции, изначально предвосхищали неизбежное возникновение необходимости корректировки в целях его улучшения. Так, М.В. Бочаров, заместитель директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации, отмечал, что «Его совершенствование будет продолжаться также и в связи с появлением новых видов деятельности (в качестве примера можно привести институт некоммерческого найма), так и с целью лучшего приспособления классификатора для прочих нужд – оценки, предоставления земельных участков и т.д. При этом в его совершенствовании необходимо проявлять определенную сдержанность и мудрость. Потребности и условия многих регионов могут отличаться (так, в некоторых городах существуют особые традиции зонирования и наименования), но нужно понимать, что классификатор должен служить интересам страны в целом, и последующие его изменения должны быть обоснованы вескими причинами» .

Вместе с тем, до внесения необходимых изменений, осознавая не совершенность Классификатора, а также проявляя «сдержанность и мудрость» правоприменители, сталкиваясь с проблемами в процессе его использования, пытались самостоятельно найти оптимальные решения преодоления таких проблем и адаптировать Классификатор с учетом специфики муниципальных образований.

Один из главных, существенных недостатков, связанный с определением видов разрешенного использования для жилой застройки, был выявлен при первом же применении Классификатора на практике. В результате использования установленных норм сложилась неоднозначная ситуация в части определения ВРИ для зоны малоэтажной жилой застройки, являющейся характерной, как правило, для большинства муниципальных образований страны.

Классификатор не предусматривал основной вид разрешенного использования, отражающий потребности и соответствующий в полной мере назначению зоны малоэтажной жилой застройки. В первоначальной редакции Классификатора был предложен вид разрешенного использования «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилое строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», под которым фактически понималось индивидуальное жилое строительство, а именно «размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры», что автоматически исключало возможность его применения, как ВРИ, предусматривающего строительство многоквартирной жилой застройки малой этажности. Таким образом, Классификатором не был предусмотрен вид разрешенного использования, к которому однозначно и бесспорно можно было бы отнести 2-3 этажные многоквартирные жилые дома.

В поисках наиболее подходящего решения был рассмотрен вариант включения в градостроительный регламент зоны малоэтажной жилой застройки такого основного ВРИ, как «блокированная жилая застройка» с максимальным количеством блоков до 10, что, в свою очередь, делает данную застройку приближенной к многоквартирным жилым домам. Такой вариант применения видов разрешенного использования не совсем подходит для муниципальных образований, где планируется или существует застройка многоквартирными жилыми домами в 2-3 этажа с количеством квартир больше 10.

Осознавая некую проблематичность данного подхода, в поисках иных решений, был найден еще один вариант, заключающийся в установлении основного ВРИ «среднеэтажная жилая застройка» и ограничении его в параметрах - этажность до 3-х этажей. Однако необходимо отметить, что данное решение могло противоречить нормативам градостроительного проектирования, которые предусматривают для среднеэтажной жилой застройки количество этажей от 4 и выше. Так, к примеру, региональные нормативы градостроительного проектирования Ханты – Мансийского автономного округа – Югры, утвержденные Постановлением Правительства Ханты –Мансийского автономного округа – Югры от 29.12.2014 № 534 – п , предусматривают для среднеэтажной жилой застройки этажность от 4 до 8 этажей. Поэтому, стоит признать, что ни один подход в полной мере не устранял сложившуюся проблему и не являлся оптимальным решением.

Учитывая изложенное выше, наиболее целесообразным и результативным выходом являлось внесение изменений в Классификатор, которые позволяли бы однозначно определять вид разрешенного использования земельных участков и объектов, расположенных на них.

В продолжение вопроса жилого строительства, необходимо остановиться на еще одном пробеле, связанном с отсутствием возможности размещения жилых дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения. Указанный ВРИ, несмотря на его актуальность и распространенность как в городских округах, так и в поселениях, не предусмотрен Классификатором. Данное обстоятельство влечет негативные последствия в виде недопустимости формирования земельного участка под такой вид разрешенного использования и, как следствие, размещения такого ВРИ.

Справедливости ради стоит отметить, что Классификатором не полностью упущен вопрос дачного строительства. Так, размещение дачных домов было предусмотрено ВРИ «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», однако, данный вид разрешенного использования применим лишь к землям населенного пункта, что не исправляет возникшую проблему.

Учитывая, что данный вопрос является крайне актуальным, а ВРИ востребованным для многих муниципальных образований, в целях устранения пробела также возникла необходимость внесения изменений в Классификатор, в части дополнения соответствующим видом разрешенного использования.

Кроме того, в некоторых случаях отрицательную реакцию у правоприменителей вызывало нелогичное и неуместное распределение ВРИ по группам. В частности, несовместимое сочетание было закреплено в ВРИ «коммунальное обслуживание», который включал в себя «Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения населения и организаций коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи, отвод канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередачи, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализация, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники, мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы, полигоны по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, места сбора вещей для их вторичной переработки , а также здания или помещения, предназначенные для приема населения и организаций в связи с предоставлением им коммунальных услуг)».

Данный ВРИ содержал противоречивые для одной группы виды разрешенного использования. Поскольку такой ВРИ, как «коммунальное обслуживание» характерен для включения в качестве основного и вспомогательного видов разрешенного использования в градостроительный регламент многих территориальных зон, установление в нем некоторых ВРИ, просто недопустимо. К примеру, «коммунальное обслуживание» подлежит включению в качестве основного вида разрешенного использования в ряд общественно - деловых зон, что, в свою очередь, автоматически вызывает негативное отношение к возможности размещения в них «Мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировки бытового мусора», учитывая степень негативного воздействия на окружающую среду указанных объектов, в то время как «газопроводы, линии связи, канализации и т.д.» не просто допустимы, а являются необходимыми ВРИ для нормального функционирования объектов расположенных в данных территориальных зонах. Мусоросжигательные и мусороперерабатывающих заводы, полигоны по захоронению и сортировки бытового мусора, являются специальными объектами, требующими установления санитарно - защитных зон, и подлежат включению в соответствующую группу ВРИ «Специальная». Ранее эту проблему пытались решить путем установления такого ограничения в градостроительном регламенте, как запрет на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и санитарному благополучию, что подразумевало под собой недопустимость размещения заводов и полигонов, требующих установления санитарно – защитных зон. Вместе с тем, указанное выше обстоятельство предопределяет потребность разграничения объектов, содержащихся в описании ВРИ «коммунальное обслуживание», и исключения «Мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора».

Содержание некоторых ВРИ вызывало в ходе работы вопросы, аргументированные ответы на которые не были найдены. Например, один из таких вопросов связан с описанием содержания ВРИ «автомобильный транспорт», закрепляющего «размещение автомобильных дорог вне границ населенного пункта», на что возникает вполне разумный вопрос: «а как же дороги в границах населенного пункта?». Полагаю, что доводов, обуславливающих правильность данной формулировки, нет, и это является недочетом, требующего корректировки Классификатора путем внесения изменений.

Также вопросы вызывали описания видов разрешенного использования «деловое управление» и «банковская деятельность», которые включают в себя тождественные объекты: «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения органов управления производством,..., банковской, страховой деятельностью,…» и «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые». Каким критерием необходимо руководствоваться при выборе ВРИ для включения организации в сфере банковской деятельности, остается загадкой. В целях устранения путаницы при выборе вида разрешенного использования целесообразно исключить объекты банковской и страховой деятельности из ВРИ «деловое управление».

Кроме того, Классификатор содержит закрытый перечень видов разрешенного использования, что исключает возможность учета индивидуальных особенностей территории в градостроительном проектировании. Например, установлен закрытый перечень объектов, которые могут быть размещены на земельном участке с видом разрешенного использования «Развлечения». При этом виды развлекательных сооружений не ограничиваются дискотеками, танцевальными площадками, ночными клубами, аквапарками, боулингом, аттракционами, ипподромами, игровыми автоматами или игровыми площадками. Достаточно распространен на практике бильярд или пейнтбол, которые не включаются ни в одну из категорий. Закрытый перечень содержит и вид разрешенного использования «Спорт», в котором также учтены не все объекты, востребованные на практике, например, отсутствуют картодромы. Поэтому наиболее разумным выходом является установление формулировок расширительного толкования содержания ВРИ, включающих в себя множество различных объектов, которые невозможно перечислить в Классификаторе для недопущения перегруженности.

Учитывая изложенные выше недостатки и пробелы, а также важность применения Классификатора в практической деятельности и его влияние на земельно - имущественные отношения, назрела острая необходимость внесения изменений с учетом выявленных проблем.

Именно поэтому в конце 2015 года был принят приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» (далее также – Приказ № 709).

Приказ № 709 направлен на уточнение формулировок отдельных видов разрешенного использования и дополнение Классификатора рядом новых ВРИ на основе правоприменительной практики. В частности, в Классификатор были внесены следующие изменения, устраняющие вышеперечисленные проблемы.

В новой редакции Классификатора малоэтажная жилая застройка разделена на индивидуальное жилищное строительство и малоэтажную многоквартирную жилую застройку. Введены новые виды разрешенного использования, среди которых – «ведение дачного хозяйства», предполагающее размещение жилых дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения. Также уточнены описания ВРИ, в том числе, «Коммунальное обслуживание», «Деловое управление», «Автомобильный транспорт», «Специальная деятельность», «Спорт» и другие.

В Классификатор также внесен ряд иных изменений, устраняющих другие недостатки, выявленные при его применении. Данные изменения, безусловно, улучшают содержание Классификатора и повышают эффективность его использования в ходе практической деятельности.

Однако, несмотря на существенные корректировки Классификатора ВРИ, вопросы, требующие его дальнейшее совершенствование все же остались.

Так, по-прежнему сохранились закрытые перечни в описании видов разрешенного использования («Культурное развитие», «Спорт», «Развлечения» и др.), что не позволяет учитывать индивидуальные особенности территории при подготовке документов градостроительного зонирования. Не полностью устранено дублирование тождественных формулировок («научная и селекционная работа») в разных ВРИ. Кроме того, Классификатором охвачены не все виды объектов, подлежащие на практике включению в градостроительный регламент. К примеру, нет однозначного ответа, к какому виду разрешенного использования относить аптеки, пожарные депо и другие. Вместе с тем, в Классификаторе присутствуют ВРИ («Резервные леса»), целесообразность закрепления которых ставится под сомнение в силу регулирования их правового положения федеральным законодательством.

В заключение хотелось бы сказать, что принятие Классификатора, бесспорно, является важным достижением, играющим огромную роль в упорядочивании земельно-имущественных отношений посредством введения единого подхода при установлении видов разрешенного использования земельных участков, включая унификацию наименований таких видов, их описания и содержания, а его влияние на эффективное установление видов разрешенного является положительным и значимым.

Библиографический перечень:

1. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» //СПС КонсультантПлюс.
2. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СПС КонсультантПлюс.
3. Земельный кодекс Российской Федерации//СПС КонсультантПлюс.
4. Интервью с М.В. Бочаровым о классификаторе видов разрешенного использования земельных участков //Управление развитием территории. 2014. № 3. С. 16-20.
5. Постановление Правительства ХМАО - Югры от 29.12.2014 № 534-п «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры».
6. Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» //СПС КонсультантПлюс.