Граждане - собственники помещений в многоквартирных домах теперь имеют право заключать договоры ресурсоснабжения напрямую с поставляющей организацией.

Это предусмотрено Федеральным законом от 03 апреля 2018 года N 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации".

На первый взгляд может показаться, что подобное право не совсем удобно для его реализации, ведь ресурсоснабжающих организаций несколько - газоснабжающая, водоснабжающая, электроснабжающая и т.д., и представляется, что собственник помещений будет теперь передавать показания индивидуальных приборов учета непосредственно в РСО.

Также остаются вопросы - каким образом и кто должен показывать сведения по общедомовому имуществу, и какая роль остается Управляющей компании?

На самом деле, законодатель предусмотрел такие нюансы, и в письме Минстроя России от 4 мая 2018 г. N 20073-АЧ/04 разъяснены нюансы заключения прямых договоров между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями.

Так, в случае предоставления некачественных коммунальных услуг при заключении прямого договора, лицо, осуществляющее управление МКД, выступает "единым окном" для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и отвечает за качество таких услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций. Ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций, как пояснил Минстрой России.

Также в письме определен порядок оплаты за общедомовые нужды - при переходе на прямые договоры плата выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.

Лица, осуществляющие управление МКД, в соответствии с внесенными поправками, должны осуществлять передачу показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры.

Помимо указанного, в письме подробно разъяснен механизм защиты граждан от получения "двойных" квитанций на оплату коммунальных услуг после перехода на прямые договоры. После заключения прямого договора управляющая организация не имеет права выставлять плату за коммунальные услуги. В случае если УК продолжает собственникам начислять плату, она по требованию собственника будет уплачивать штраф.

Следует также отметить, что в случае заключения прямого договора, с Управляющей компанией заключать дополнительные соглашения либо новый договор не имеется необходимости, так как принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о заключении прямого договора с РСО, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.

Для надлежащего оформления юридических документов обращайтесь к профессионалам - юристам.

Для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья

Долгожданный закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году принят Государственной думой в третьем чтении 23 марта. Документ уже подписан Президентом РФ Владимиром Путиным и вступит в силу после официального опубликования (Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ). Сама идея заключения прямых договоров с РСО и исключения из схемы расчетов посредников, которыми чаще всего являются Управляющие компании, не нова, она уже несколько лет обсуждается на государственном уровне, а некоторых регионах уже активно применяется.

В России острой проблемой в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг остается огромная задолженность перед поставщиками ресурсов. Несмотря на то, что многие собственники платят за оказанные коммунальные услуги исправно, долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями составляет на 2018 год более триллиона рублей. Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению. И вот закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов принят Государственной Думой. Чего ждать от нового закона, какие произойдут изменения в сфере ЖКХ?

Что нужно знать о принятии нового ФЗ?

Закон о прямых договорах с РСО 2018 года (законопроект № 207460-7) 3 апреля подписан Президентом России Владимиром Путиным и вступит в силу после публикации в официальном печатном издании “Российской газете”.

Основные положения закона

Система прямых договоров считается более эффективной по сравнению с существующей в настоящий момент в большинстве регионов РФ. И она уже успешно применяется на практике, и не только в столице. Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году введены в СПб. Уже несколько лет подобные схемы применяются в Иркутской области, Ленинградской области, Барнауле и т.д.

По сути закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов вводит новую систему взаимоотношений собственников жилья и РСО. Собственники получат право заключать договора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя посредников. Этими посредниками сейчас выступают не только управляющие компании, но и товарищества собственников, жилищные или потребительские кооперативы. В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д.

Конечно, основная задача закона – установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний. Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО – об оплате потребленных ресурсов. Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.

Новый федеральный закон вводит схему прямых расчетов потребителей с РСО, что позволит избежать образования новых долгов УК, а ведь они уже грозят банкротствам как РСО, так и самим управляющим компаниям.

Вопросы применения нового закона

Преимущества заключения прямых договоров очевидны:

• исключение из взаимоотношений посредника и экономия на его услугах;
• расчеты за потребленные ресурсы напрямую с РСО.

При этом пока не ясно, как будет применяться на практике закон о прямых расчетах в ЖКХ без управляющей компании в качестве аккумулятора всех платежей. Так, специалисты высказывают сомнения, каким образом собственники будут защищать свои права, не имея ни опыта подобного представительства, ни доступа к сетям. Ответственность за содержание внутридомовых сетей по-прежнему лежит на УК, но каким образом они будут участвовать во взаимоотношениях собственников и РСО, не являясь стороной в договоре, не понятно. Рядовой гражданин не имеет ресурсов для определения источника проблемы, а участники системы ЖКХ склонны перекладывать ответственность друг на друга.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законопроект предусматривает две возможности заключения прямого договора с РСО:

• собственники принимают соответствующее решение на общем собрании собственников жилых объектов в многоквартирном доме;
• РСО по собственной инициативе прекращает договорные отношения с УК (при наличии подтвержденной задолженности за два месяца) и заключает автоматически со всеми жильцами договор об оплате ресурсов напрямую.

Какие обязанности предусмотрены в договоре, как будут производиться прямые расчеты в ЖКХ, последние новости говорят о том, что типовой договор уже разработан Минстроем и приведен в проекте соответствующего .

Таким образом, для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья, инициатором которого может быть любой собственник. Для приятия такого решения требуется более двух третей голосов всех собственников, при этом голосование может проводиться и в заочной форме. Согласие РСО не требуется, однако законодатель оставил за ними право на разработку схемы взаимоотношений с потребителями в течение трех месяцев.

4 мая Минстрой РФ выпустил письмо № 20073-АЧ/04 , в котором объяснил, нужно ли вносить изменения в ДУ при переходе на прямые договоры, в каких случаях РСО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения. Больше интересных фактов в сегодняшней статье.

Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ : нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.

Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ , одно из оснований для заключения прямого договора - прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ . Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.

При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.

Изменится ли автоматически договор управления при переходе на прямые договоры

Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.

По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ .

Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Выходит, что для расторжения договора ресурсоснабжения юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги.

Задолженность за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания ОИ в МКД, не считаются основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Кто передаёт показания ПУ при переходе на прямые договоры

При переходе на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учёта остаётся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ .

Кто будет выставлять плату за КР на СОИ при переходе на прямые договоры

Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение - прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).

Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.

Минстрой РФ делает вывод: плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения.

Как разграничиваются зоны ответственности УО и РСО при прямых договорах

Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.

Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме. Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Как быть, если дом перешёл на прямые договоры, а УО продолжает выставлять плату за КУ

Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?

Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой - сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.

Можно ли проверить, уплатила ли управляющая организация штраф собственникам

Продолжаем тему штрафа, который должна заплатить собственникам и нанимателям помещений в МКД управляющая организация, если после заключения прямых договоров продолжает выставлять квитанции за КУ. Можно ли провести проверку по этому вопросу и что делать, если УО не выполняет данную обязанность?

Минстрой РФ объясняет: согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ , УО управляют многоквартирными домами на основании лицензии. Лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД выдаёт орган ГЖН на по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. В отношении управляющих организаций органы ГЖН субъектов РФ осуществляют лицензионный контроль.

Предмет лицензионного контроля - соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, перечисленных в части 1 статьи 193 ЖК РФ. К лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ .

Указанная статья предусматривает, что УО при управлении МКД несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома, за обеспечение готовности инженерных систем.

Обязанность по выставлению платёжных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 67 Правил № 354). При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО. На неё возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому если УО продолжает выставлять платёжные документы после переходы на прямые договоры, это расценивается как нарушением лицензионного требования.

Может ли орган ГЖН проверить РСО на правильность начисления размера платы

Может ли ГЖИ проверить ресурсоснабжающую организацию на обоснованность начисления размера платы за коммунальные услуги, и если да, то что будет предметом проверки?

Полномочия органов ГЖН подробно описаны в ст. 20 ЖК РФ . Органы ГЖН должны предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг, поэтому её деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство и будет основанием для проверки органами ГЖН.

Вот такое письмо от Минстроя РФ. Его полный текст можете найти . А нам интересно услышать ваше мнение. Расскажите в комментариях, согласны ли вы с позицией Минстроя РФ, раскрыло ли ведомство все спорные моменты, связанные с переходом на прямые договоры.

Уже больше недели профессиональным сообществом обсуждаются пока не подписанные главой государства поправки в ЖК РФ, которые позволяют собственникам помещений и РСО перейти на прямые договорные отношения в части оказания коммунальных услуг. Как обычно в обсуждениях много эмоций и мало конкретики. 6 апреля 2018 года мы проведем вебинар на тему: «». Понимая, что не все будут в нем участвовать, мы в этом цикле статей решили разбавить эмоции конкретикой, что изменится и как жить дальше.

Итак, поехали…

1. Изменятся полномочия органов власти в области жилищных отношений

В статье 12 ЖК РФ определяющей полномочия органов государственной власти РФ в области жилищных отношений будут относиться установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, а также разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы.

Наше мнение : никакого «криминала» в указанных правках нет, так как этот вопрос неоднократно обсуждался чиновниками и адекватной методики установления размера платы в жилищном законодательстве нет.

2. Расширятся полномочия органов ГЖН и главного государственного жилищного инспектора

Согласно поправкам в ст.20 ЖК РФ органы ГЖН смогут контролировать обоснованность размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение обустановлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы.

Главный госжилинспектор РФ (пока этот пост занимает господин Чибис) сможет направлять высшему должностному лицу субъекта РФ представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора.

Наше мнение : формальные правки, которые не коснутся большинства УК и ТСЖ. Минстрой выстраивает своеобразную «вертикаль власти», чтобы иметь возможность карать «предателей» в своих рядах.

3. Расширится перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44 ЖК РФ) будут относиться вопросы, связанные с принятием на общем собрании решения о заключении собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией договора:

холодного и горячего водоснабжения;

водоотведения;

электроснабжения;

газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);

договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Наше мнение : это, наверное, главное изменение в ЖК РФ, которого ждало огромное количество управляющих организаций и ТСЖ. Переход на прямые договоры «собственник - РСО» приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, что только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить 10% от фонда оплаты труда . Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Всё это в совокупности с отсутствием огромной дебиторской задолженности по коммунальным услугам позволит сделать рынок управления МКД более привлекательным.

Немаловажно еще и то, что РСО не смогут просто так отказаться от заключения договора с собственниками , что для многих РСО достаточно печально.

4 . РСО и региональный оператор будут уведомляться инициатором собрания о переходе на прямые договоры

С учетом того, что решение о переходе на прямые договоры «собственник – РСО» будет приниматься на общем собрании собственников, возникает резонный вопрос, как РСО узнают о принятом решении. Данный вопрос урегулирован в новой редакции ч.1 ст.46 ЖК РФ, согласно которой инициатор собрания собственников должен будет не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД передать копии решений и протокол РСО или региональному оператору по обращению с ТКО .

Наше мнение : ничего «криминального» в поправках нет. Единственное, что до сих пор не урегулировано законодательно, так это вопрос заверения копий решений собственников, так как органы ГЖН этого делать не обязаны и РСО может «цепляться» к никем не заверенным копиям.

5. Прямых платежей в РСО больше не будет

Напомним, что ранее были прямые договоры «собственник - РСО», которые были возможны либо по п.30 124 ПП РФ, либо в силу норм 176-ФЗ, и прямые расчеты «собственник - РСО», которые были возможны в силу ч.7.1 ст.155 ЖК РФ. Так вот, после принятия поправок в ЖК РФ прямых расчетов не будет, так как ч.7.1 ст.155 ЖК РФ утрачивает силу.

В отношении ситуаций, когда собственники помещений на общем собрании до вступления в силу настоящих поправок в ЖК РФ приняли решение о платежах напрямую в РСО, указанный порядок сохраняется до принятия на общем собрании решения о переходе на прямые договоры «Собственник - РСО» (ч.6 ст.3 Закона). Оплата, поступающая в РСО, будет, как раньше признаваться погашением задолженности собственников перед УК (ТСЖ).

Наше мнение: огромное количество МКД на территории РФ в настоящее время находится на «прямых» платежах с РСО, что активно продвигалось чиновниками, как способ борьбы с «жуликами и ворами» из управляющих организаций, которые на деньги от коммуналки покупают яхты, самые крупные бриллианты и ведут олигархический образ жизни.

Так вот, все эти управляющие организации работают, как и работали, но после вступления в силу поправок перейти на прямые расчеты будет уже невозможно.

Ну, в конце то концов, кто сказал, что будет легко.

6. Случаи, когда можно будет перейти на прямые договоры «Собственник - РСО»

В ЖК РФ появляется новая статья 157.2, в которой то и раскрываются основные правила заключения прямых договоров.

Так, согласно ч.1 ст.157.2 ЖК РФ при управлении домом управляющей организацией, ТСЖ (ЖСК) коммунальные услуги предоставляются собственникам и нанимателям РСО в следующих случаях:

при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о переходе на прямые договоры с РСО;

при прекращении ранее заключенных между РСО и управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) договоров снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации по причине наличия задолженности перед РСО.

если между собственниками помещений в МКД и РСО, региональным оператором по обращению с ТКО заключены договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с ТКО на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.

Наше мнение : следует обратить внимание на пункт, в котором указано о «сохранении» договорной схемы «собственник - РСО» на основании ранее принятого собственниками решения о переходе на «прямые» договоры. Фактически это окончательное сохранение в новой редакции ЖК «старых» прямых договоров, заключенных еще в свете поправок, внесенных 176-ФЗ.

7. Расторжение договора «УК - РСО» при наличии подтверждённой задолженности

В ч.2 ст.157.2 ЖК РФ конкретизируется ситуация, когда РСО может расторгнуть договор с УК (ТСЖ) при наличии задолженности.

Обратите внимание, что расторжение договора с УК (ТСЖ) – это право, а не обязанность РСО , а значит идея «накопить» задолженность и уйти на «прямые» договоры может и не сработать. А с учетом того, что радеющие за справедливость парни из Минстроя предлагают приравнять наличие задолженности к грубым нарушениям лицензионных требований (штраф – 350 000 рублей), реализация такой «гениальной» идеи может обернуться просто выплатой штрафа.

Задолженность должна :

Быть признанной (подписанный акт сверки задолженности) должником или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом.

Иметь размер, равный или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.

Обратите внимание , что погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УК (ТСЖ) . То есть, в расчет будут браться не периоды задолженности (вы должны к примеру за январь и февраль 2018 года), а именно ее размер на момент расторжения договора (на конец марта задолженность превышает определенный «лимит»).

«Лимит» выше которого задолженность перед РСО подниматься не может быть выше суммы, определенной делением стоимости поставленного РСО коммунального ресурса поставленного в МКД за 12 месяцев, предшествующих дате направления РСО уведомления о расторжении договора, на 12 месяцев. Иными словами РСО может рассчитать среднемесячную величину за 12 месяцев и если УК (ТСЖ) превысили этот «лимит», РСО может начинать процедуру расторжения договора .

Обратите внимание, если договор поставки коммунального ресурса действует менее 12 месяцев, то для расчета среднемесячного объема будет использоваться количество месяцев действия договора .

Наше мнение : налицо два грубых ляпа людей, которые писали поправки и ни дня не работали в ЖКХ.

Ляп первый . В ЖК РФ речь идет не о договоре поставки коммунального ресурса в части коммунального ресурса необходимого на предоставление коммунальных услуг, а о договоре поставки коммунального ресурса в целом. При этом согласно действующей редакции ЖК РФ расторжение договора поставки в части коммунального ресурса, необходимого для содержания общего имущества невозможно. Логичней было бы (но такого нет) использовать для расчета «лимитов» только коммунальные ресурсы для коммунальных услуг .

Ляп второй . Отсутствие минимального количества месяцев, необходимых для расчета лимита приведет к курьезным ситуациям. Возьмем стоимость тепловой энергии, которая, как известно всем, кто работает в сфере ЖКХ, погашается собственниками помещений с «опозданием» в 2-3 месяца . Итак (цифры взяли с «потолка»), стоимость тепловой энергии у только что созданной УК составила: январь 2018 года – 10 000 руб., февраль – 5 000 руб., март – 3 000 руб. Среднее за 3 месяца равно 6000 руб. ((10 000 + 5 000 + 3 000)/3 месяца). Следовательно, при наличии задолженности за тепловую энергию в размере 12 000 рублей на конец марта РСО уже можно смело начинать расторжение договора .

Выход из ситуации – не подписывать акты сверки задолженности , тем более что законодательно такой обязанности у УК и ТСЖ нет. А раз акт не подписан – сумма в расчет браться не может.

8. Как и кого РСО будет уведомлять о расторжении договора поставки

Порядок уведомления о расторжении договора прописан в ч.3 ст.157.2 ЖК РФ.

Итак, об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения РСО должно уведомить способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления , в том числе с использованием ГИС ЖКХ. Уведомляться должны УК (ТСЖ), как лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, и орган государственного жилищного надзора, как лицо, которое не любит лица, осуществляющие управление МКД.

Специально для ситуаций, когда лицо управляющее МКД находится не по юридическому адресу законодатель прописал, что уведомление о расторжении договора направляется по адресу лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП .

Ну, а как же собственники, спросите вы, и будете правы.

РСО одновременно с уведомлением УК (ТСЖ) и органа ГЖН уведомляет и собственников помещений . С соответствии с ч.4 ст.157.2 ЖК РФ РСО доводит информацию путем:

ее размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом);

размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте ресурсоснабжающей организации;

размещения в ГИС ЖКХ.

Наше мнение : возникает резонный вопрос, что будет, если РСО не выполнит все требования по уведомлению, так как законодатель не дал возможности выбора, а указал, что уведомления должны быть размещены всеми способами. Ответственности за уведомление понятное дело нет, а значит по сути можно и не уведомлять…

9. Что происходит после уведомления УК и ТСЖ о расторжении договора со стороны РСО

Об этом написано в ч.5-6 ст.157.2 ЖК РФ. Итак, по истечении тридцати дней с даты направления лицу, осуществляющему управление МКД , уведомления договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД .

В свою очередь «прямой» договор с собственниками помещений считается заключенным в указанном случае со всеми собственниками помещений в МКД одновременно .

Договор между собственниками и РСО будет заключаться на неопределенный срок. При этом форма договора будет утверждаться правительством РФ и заключения договора в письменной форме не требуется.

В ближайшее время в новых статьях мы дадим ответы на вопросы:

Когда договор «Собственник – РСО» считается заключенным?

Может ли УК (ТСЖ) «вернуть» себе договоры с собственниками помещений?

А что с домами, которые находятся на непосредственном управлении?

Как быть с показаниями ИПУ, которые будут передаваться в РСО?

А кому вообще собственники должны передавать показания ИПУ?

Что будет с КРСОИ?

Что еще поменялось в 354 ПП РФ?

Как будет устанавливаться размер платы муниципалитетом и т.д.

Более подробную информацию вы можете получить на нашем вебинаре, который пройдет 6 апреля 2018 года в 10.00 по московскому времени. Записаться на вебинар «Прямые договора: взаимодействие собственник - РСО» можно .

С уважением, Юрий Кочетков

Теперь за ЖКХ можно расплачиваться в обход управляющих компаний. Деньги будут идти напрямую поставщикам ресурсов.

Изменения в жилищный кодекс уже вступили в силу. А первые прямые договоры после изменений закона заработают уже в середине мая. Об этом в интервью «Российской газете» рассказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Договоры ресурсоснабжения теперь поставщики могут заключать с собственниками квартир напрямую. Речь идет об оплате электроэнергии, отопления, горячей и холодной воды. За газ люди уже платят напрямую. Новая норма призвана убрать недобросовестных посредников между населением и поставщиками. Ведь есть компании, которые накапливают огромные долги, хотя деньги от населения получают.

Возможность выходить на прямые договоры получили, как поставщики ресурсов, если УК накопит перед ними задолженность, так и сами собственники домов, но для этого жителям нужно будет принять такое решение на общем собрании. Важный момент — на прямые договоры нельзя перевести общедомовые платежи, только квартирные.

У нововведения есть как плюсы, так и минусы. К примеру, воронежские поставщики ресурсов не раз официально заявляли, что новый закон – это несомненное благо, поскольку те же УК, управляемые Михаилом Палютиным не смогут больше аккумулировать у себя не принадлежащие им средства поставщиков. То есть ситуации подобные той, что сложилась, к примеру, у УК «Коммунальщик» с МКП «Воронежтеплосеть», не должны повториться.

Напомним, до сих пор идет расследование громкого уголовного дела в отношении УК «Коммунальщик», возбужденного воронежскими полицейскими в октябре прошлого года. В прокуратуре сообщали, что эту управляющую компанию заподозрили в присвоении 22 млн рублей платежей потребителей, предназначенных для муниципальной «Воронежтеплосети». По версии следствия, с января 2016 года по май 2017 года ООО УК «Коммунальщик» получило от населения за горячую воду и отопление больше 105 млн рублей, а «Воронежтеплосети» перечислили лишь 83 млн рублей. Остальные деньги УК, консультантом которой был Михаил Палютин, израсходовала на другие нужды компании и руководства. Напомним, что в 2014 году Михаил Палютин за мошенничество в особо крупном размере получил два года условно.

Однако, пожалуй, на этом все плюсы нововведения и заканчиваются. Многие воронежские эксперты считают новую систему несовершенной и убеждены, что она не решит основную задачу.

Так, представители управляющих компаний и товариществ собственников жилья Воронежа в ходе телефонного опроса назвали закон «малополезным» и «нелогичным», поскольку при прямых договорах РСО будет получать деньги напрямую от жителей, однако отвечать за качество поставляемых коммунальных услуг все равно будут УК или ТСН. За последними также оставляют и обязанность давать собственникам квартир разъяснения по начислениям, которые будут проводить поставщики, что вообще выглядит полной бессмыслицей, ведь УК лишается права вести расчеты.

«Например, собственник захочет получить перерасчет за некачественный ресурс (холодная вода из горячего крана или еле теплые батареи зимой). Для этого он обратится в свою УК, та пойдет с этим вопросом в ресурсноснабжающую организацию, поскольку УК больше не ведет начисления и не понимает сумм, выставленных поставщиком, — рассказывает представитель одного из товарищества собственников недвижимости Воронежа. Только после получения ответа от РСО, УК или ТСН смогут ответить на вопросы жителей. Согласитесь, очень длинная цепочка, в которой управляющая организация – явно лишнее звено».

Получается, нововведение только добавит суеты в работу управляющих организаций и отнимет время и ресурсы от основной деятельности.

Еще одна возможная проблема, которая появится с вступлением в силу нового закона, связана с квитанциями. Вместо одной платежки, жители станут получать целую кипу бумаг. В свою очередь РСО не закладывали неожиданно появившиеся затраты в тариф и, вероятно, стоимость печати и рассылки квитанций переложат на плечи потребителей.

«Скорее всего, так и будет: скорректируют тариф, и потребители будут это все оплачивать», — комментировал ТАСС замдиректора центра управления ЖКХ Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Евгений Блех.

Повлиять на тарифы могут и не только объективные причины.

«В регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто возникает история, когда платежи за потребленные ресурсы вырастают, - отмечала в комментариях СМИ исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. - Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту».

По словам эксперта, обычно в УК есть опытные юристы, которые могут разобраться с такими случаями. А вот собственникам, оплачивающим напрямую, будет сложнее доказать, что им выставили завышенную сумму.

«При прямых договорах ресурсоснабжающих организаций с жителями затрудняется контроль над соблюдением прав и интересов потребителей, — прокомментировали в УК Центрального района. — В Воронеже многие УК, в том числе и мы, пользуются услугами АО «Единая процессинг-сервисная система ЖКХ Воронежской области», которое использует технологию расщепления платежей. То есть деньги не остаются на счетах УК, а сразу же отправляются напрямую ресурсоснабжающим организациям. Это система давно и успешно работает в регионе и менять её на прямую оплату, на наш взгляд, смысла нет».